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지적도(임야도) 바로보기

 

색인표(지적도용어 범례)

여러분들도 잘 아시다시피 우리나라 토지의 구분은 크게 두 가지로 나뉘어 임야와 토지로 표시됩니다.

마치 임야대장과 토지대장이 다르듯이 지적도도 임야도와 지적도 두 가지로 나뉘어 구분 합니다.

보통 임야는 필지가 크므로 축적을 6000:1을 사용하고 임야이외의 토지는 1200:1이 대부분입니다.

지적도 보는 안을 트이게 하기위해서는 지적도를 입체적으로 표현하여 현장 모양을 실제상황으로 전개 할 줄 알아야 합니다.

처음에는 난이도가 너무 높다고 생각될지 모르나 열심히 따라하다 보면 아이가 자라면서 세상에 눈을 뜨듯이 자동으로 눈이 뜨이게 됩니다.

(1)임야의 구분

임야는 관공서인 해당 시, 군, 구청의 지적과 에서 '임야도'로 발급되며 임야도에는 일반 토지 표시는 되지 않는다.

임야의 표시는 임야지번 앞에 '산' 또는 ‘山’이라고 명시하여 다른 토지와 구분된다.

반대로 지적도에서는 지번표시가 없는 부분이 임야이다.

임야도의 지번표시는 항상 동과 동, 리와 리 경계의 맨 끝부분 즉 산 정상을 산1번지로 산2번지 산3번지 순으로 나누어진다.

일반적으로 봉우리를 중심으로 돌아가면서 순서대로 지번을 부여하기 때문에 임야도의 지번표시로도 능선과 계곡의 구분이 가능하다.

(2)토림의 구분

토림은 과거에 전이나 답 등 토지로 이용하다가 장기간 묶어서 임야 화 된 토지를 개인의 신청 또는 관청에서 직권으로 등록 전환하여 임야로 지목변경 된 것을 말한다.

토림의 특징은 대체로 과거 화전 터처럼 산 중에 있으며 임야도에는 지번표시가 되지 않는다.

임야도에서 드문드문 자유형으로 지도처럼 그려진 부분들은 대부분 토림 들이다.

토림은 지적도 지번 뒤에 '임' 또는 한문으로 ‘林’이라고 표시된다.

(3)구거의 구분

구거의 순수한 우리말은 개골창 또는 도랑이라고 말하는데 일반적으로 수원지 즉 물이 시작되는 골짜기의 깊숙한 곳부터 구거라 지칭한다.

보통의 경우 논과 밭 사이의 흐르는 작은 물줄기들도 지적도상 구거라 칭하고 크게는 소하천 즉 작은 냇물도 구거로 표시되기도 한다.

지적도상에서 구거의 특징은 꾸불꾸불 자연스럽게 선형을 이루고 있다.

일반적으로 평행선인 도로와는 달리 그 폭이 넓어졌다, 좁아졌다, 휘어지기를 반복하며 상류에는 가늘게 시작해 하류로 내려가면서 폭이 두텁게 넓어지는 게 특징이다.

또한 지적도상의 지번표시도 일반 토지지번과는 확연히 구분되어 있다.

주변의 일반 토지 지번이 55,56,57,58번지로 나간다면 바로 옆에 구거지번은 1325번지등 전혀 동 떨어진 지번으로 표시된다.

그 이유는 구거의 경우 관할 행정관청이 다르므로 별도의 관리번호가 부여되기 때문이다.

10만지도 상에는 구거의 표시가 파란 실선으로 아주 가늘게 표시되지만 토지찾기에는 아주 중요한 기준선이 되므로 유의하여 보아야한다.

(4)하천의 구분

천은 구거보다 좀더 넓은 물줄기를 말하며 지적도에는 천 또는 한문으로 ‘川’이라고 표시된다.

천의 종류는 준용 하천, 지방 하천, 국가 하천 등 관리부서가 지방자치단체 이기도하고 농림수산부등 별도로 중앙정부가 관리하기도 하는데 이것이 중요하지는 않다.

10만지도상에 파랗게 이어진 작은 실선들이 대부분 천이다.

(5)강의 구분

구거와 천보다 지적도에서 폭이 넓게 그려진 부분이나

십만 지도상에서 파란 실선이 넓게 그려져 있는 부분이 강이다.

강은 지적도상에서 도와 도, 시와 시, 군과 군의 경계를 나누기도 해 중요한 역할을 한다.

(6)토지의 구분

토지는 현 지적법상 토지의 사용목적(지목)이 28가지로 구분되어 표시되어 있으며 크게는 임야와 토지 두 가지로 분류하여 그 표시를 임야도와 지적도로 구분하여 관리한다.

임야도상에서 하얀 부분 즉 아무 지번표시가 없는 부분이 토지이다.

지적도상에서는 반대로 아무 표시가 없는 부분이 임야이다.

지적도에서 토지의 지번표시는 일반적으로 골짜기의 맨 끝 부분을 시점으로 1번지 2번지 순으로 표시된다.

지번부여는 골짜기별로 10단위나 100단위 또는 1,000단위로 지번을 구분하여 표시되기도 한다.

(7)계곡의 구분

임야도상에서 골짜기는 봉우리와 상대개념으로 보통 산맥이 진행하다가 깊게 파인부분을 말한다.

임야도상에서의 선형은 살아있는 듯 휘어지거나, 봉우리와 마찬가지로 2각점,3각점,5각점(선이 여러 개가 만나는 곳)으로 표시되어 지므로 주변의 형세나 사성을 보고 계곡을 판단해야 된다.

(8)골짜기의 구분

골짜기는 고을 또는 골이라 하여 크고 넓게 퍼져있다.

지적도나 임야도상에서 골짜기의 표시는 나무로 비교하면 쉽게 알 수 있다.

즉, 작은 골짜기는 묘목으로 생각하고, 큰 골짜기는 오래된 미루나무로 보면 되고, 안쪽이 넓은 골짜기는 느티나무처럼 가지와 잎이 많은 나무를 연상하면 똑 같다.

세상 모든 나무의 모양이 다르듯이 골짜기도 같은 곳은 없다.

나무의 뿌리가 넓게 시작해서 맨 위의 가지 끝은 가늘게 마무리되는 것처럼 골짜기의 구성도 같다.

골짜기는 구거를 시작으로 사방에 가지를 치면서 밑으로 내려오면서 천수답 등 토지를 형성하고 그 밑으로는 평야를 만들어 마을을 이루기도 하고, 그 뿌리의 끝은 마을 어귀인 수구장문을 만들면서 마무리 된다.

(9)도로의 구분

임야도에서의 도로는 재(고개)나 임야를 잘려서 변경된 도로를 제외하고는 도로표시가 없다.

재는 아주 가늘고 길게 도로처럼 표시되어 있기는 하나 실제는 없어진 도로인 경우가 많다.

임야와 토지 경계사이에 작게 필지분할 되어 기호로 표시되어 있으면 도로로 보면 된다.

지적도상에는 '도' 또는 ‘道’라고 표시되어 있다.

지적도상 도로의 특징은 구거와는 달리 선형이 기차의 철로처럼 바지런하다.

선형은 평행선을 이루며 지적도상에서 진행 한다.

실제로 도로를 설계할 때 그 넓이를 4,6,8,10,12,15,18,20,25m순으로 평행선을 원칙으로 설계한다.

(10)봉우리의 구분

임야는 원칙적으로 봉우리를 기점으로 능선과 계곡을 나누어 분할한다.

봉우리는 보통 산맥이 진행하다가 기봉 즉 멈춘 곳(우뚝솟은곳)을 말한다.

임야도상에서 봉우리는 계곡처럼 2각점,3각점,4각점,5각점으로 표시되며 봉우리와 계곡의 구분은 지적도와 마찬가지로 주변의 형세나 사성을 보고 판단한다.

(11)경계선의 구분

임야도와 지적도의 경계는

지적도와 마찬가지로 동과 동 또는 리와 리의 경계로 구분된다.

즉, 임야도나 지적도에서 한쪽면의 전체가 지번표시가 없이 하얗게 나오면 그 쪽은 다른 동과 리가 된다.

(12)산소의 구분

지적법상 묘는 토지로 구분되어 산소자리는 지적도에서 '묘'라고 표시되나, 임야도상에서의 산소자리는 지적 표시 없이 보통 정방형이나 장방형으로 위에서부터 길고 작게 쪼개어 나뉘어 있다.

(13)구조물 표시의 구분

한국전력의 철탑이나 통신업체의 송 수신탑 또는 유형문화재 등은 일반토지로 임야도에서는 지번 없이 필지만 구분된다.

철탑이나 송 수신탑은 임야도 상에서 보일 듯 말듯 작게 정방형(정사각형)으로 쪼개져있고 문화재는 보통 대지처럼 나뉘어져 있다.

(14)임야토지의 구분

임야도에서 부정형으로(자연스럽게 생긴 모양) 생긴 작은 면적의 모양들은 화전터 등 전과 천수답의 경우가 있고 토질과 향이 좋으면 산소용지로 사용하는 경우가 많다.

(15)능선의 구분

능선은 크게 볼 때 백두대간으로부터 작게는 동네 동산까지 이어져 있다.

임야도상에서의 능선은 봉우리처럼 2각점 3각점 5각점 등이 이어지면서 산이 끝날 때까지 진행 한다.

하늘에서 산맥을 보면 살아 움직이면서 진행하듯이 임야도상에서의 능선도 용이 진행하듯이 쉬지 않고 뻗어있다.

능선을 기준으로 동 단위와 리 단위가 구분되는 것이 원칙이므로 임야를 찾을 때 10만 지도에서 능선을 찾아내는 것은 필수이다.

계곡과 계곡사이 산 전체가 필지분할 된 임야도는 선은 그어져 있지 않지만 그 중간에 능선이 있는데 산세와 산자락을 유심히 살펴보면 능선의 진행방향을 알 수 있다.

(16)재의 구분

임야도에서의 재는 고개 또는 언덕으로 부르며 영어에서는 pass라 하고 그 의미는 골짜기와 골짜기로 연결 되어있다는 뜻입니다.

임야도에서는 도로표시가 없으나 유독 재만은 도로표시가 있습니다.

(17)고속도로의 구분

임야도에서의 고속도로는 그 폭이 약1센티미터로 평행모양으로 길게 늘어져 있으면 고속도로로 보면 된다.

그러나 임야의 절개부위가 높으면 폭이 넓고(법면발생) 계곡으로 들어가면 폭이 좁게 그려져 있는 것을 한 눈에 알 수 있다.

(18)저수지의 구분

지적도 상에 유 또는 溜라고 써 있으면 방죽이나 저수지 댐으로 보면 된다.

임야도에서 하단부에 가늘게 분할되어 유자라고 써 있으면 필시 저수지나 댐이다.

땅 찾는 도구(지적도 찾기 필수품)

땅을 찾기 위해서는 필수품 3가지가 있습니다.

1)나침반(패철)

나침반은 방위를 보는 도구로 땅을 찾는 데는 없어서는 않되는 필수품입니다.

지도와 지적도(임야도) 그리고 현장의 세 박자는 전부 한방향의 방위로 되어있으므로 나침판만 있으면 찾고자하는 땅의 방향을 보는 것은 쉽습니다.

이산이수라는 말은 한 걸음 한 발짝에 산과 물이 옮겨진다는 뜻으로 방위가 조금만 틀려도 땅의 정위치는 크게 벗어나게 됩니다.

나침반 없이 땅을 찾는다는 것은 고수들이나 할 수 있는 득도의 경지이거나 아니면 장님이 더듬이 없이 길을 나서는 것과 같습니다.

나침반은 문방구에서 파는 것도 가능하지만 지관들이 사용하는 패철을 아니더라도 최소한 등산용품점에서 파는 견고한 액정 나침판이 좋습니다.

2)축적 자(스케일 자)

지적도는 1200분의 1 이고, 임야도는 6,000분의 1이고, 지도는 100,000분의 1이니 이를 정확하게 파악하기 위해서는 당연히 축적을 환산하기 편한 축적자가 필요합니다.

지적도상(1:1200)의 1미리는 현장에서는 1.2미터이고, 임야도상(1:6000)의 1센티미터는 현장에서 60미터이고, 지도상(1:100,000)에의 1센티미터가 실제 현장에서는 1km이므로 조금만 축적이 틀리면 엉뚱한 데서 헤 메이게 됩니다.

물론 득도하게 되면 감으로도 얼마든지 정확하게 찾을 수 있지만, 초보자가 어설프게 눈대중으로 폼 잡다가가는 엉뚱한 땅보고 사기 십상입니다.

3)100,000분의 1지도

십만 지도는 축적이 1센티미터에 실제 1km이므로 근처까지 찾아 가는 데는 필수입니다.

이렇게 나침반 축적자 십만지도(물론 축적이 작을수록 더 찾기 좋지만 부피가 몇배 커집니다)만 있으면 지적도 한 장만 가지고 대한민국 어디라도 오차 없이 현장을 바로 찾아 낼 수 있습니다.

지적도는 수시로 변 하지만, 상기 필수품 3가지인 나침반과 축적 자와 십만 지도는 항상 가지고 다녀야합니다.

방?? 위

땅을 찾기 위해서는 기본적으로 방위를 알아야 한다.

방위는 8방위 즉 건곤간손감이진태(乾坤艮巽坎離震兌)라 하여 여덟 가지의 방위를 기초로 확인하면 된다.

좌는 당처에서 봤을 때 뒤에서 내려온 쪽을 말하며, 향은 당처에서 앞을 바라보는 쪽을 가리킨다.

좌로 볼 때

건: 북서쪽 곤: 남서쪽 간: 북동쪽 손: 남동쪽

감: 북쪽 이: 남쪽 진: 동쪽 태: 서쪽 말한다.

향으로 볼 때

건: 동남쪽 곤: 북동쪽 간: 남서쪽 손: 북서쪽 감: 남쪽 이: 북쪽 진: 서쪽 태: 동쪽을 말한다.

향을 다른 표현으로 방이라하여

북방, 자방, 감방은 북쪽을 말하며, 남방, 오방, 이방은 남쪽을 말하며,

동방, 진방, 묘방은 동쪽을 말하며, 서방, 태방, 유방은 서쪽을 말하기도 하는데

보통 풍수지리사들이 쓰는 용어들이니 알아두면 도움이 된다.

지적도나 임야도를 포함하여 세계 공통으로 모든 지도는 윗 쪽이 북쪽이고 아래쪽이 남쪽이다.

즉, 세계해도나 세계지도를 포함하여 자오선 하면 북극과 남극의 방위를 말 한다.

또한 글씨를 보고 방위를 구분하는데 이는 글씨를 바라보고 글씨 윗 쪽이 북쪽이고 글씨 아래쪽이 남쪽이다.

득도의 경지에 올라서면 지적도 한 장 만으로 아무 도구 없이 땅을 찾게 되는데 그 이유는 지적도에 찾고자하는 땅의 위치, 방위, 모양이 다 나와 있기 때문이다.

또한 방위를 판국으로 보기도 합니다.

정 동쪽에 가까우면 동향판국, 정 남쪽에 가까우면 남향판국, 정 서쪽에 가까우면 서향판국, 정 북쪽에 가까우면 북향판국이라고 하기도 한다.

임야의 종류

임야는 크게 나누어 토산(흙으로 형성된 산)과 석산(바위로 만들어진 산)으로 구분되며, 생긴 형국에 따라 오행에 맞춰 금형 산, 수형 산, 목형 산, 화형 산, 토형 산으로 구분된다.

금형국의 산

금형산은 상층부는 토산으로 이루어졌으나 하층부는 암반으로 형성되었으며 대체로 45도 각도 미만의 의 완만한 경사를 이루고 있는 산으로써 임야의 하단부는 가용면적이 많아 밤나무 재배등 과수원이 많이 있다.

야산으로 이루어진 금형국은 산소자리로 많이 쓰는데, 그 이유는 바로 토질이 좋기 때문이다.

주석을 달면, 산소자리를 쓸 때 토질은 사람들이 제일 중요시 여기는 부분이다.

그 이유는, 조상님의 유골이 바로 흙의 색깔로 변하기 때문이다.

내 조상님의 유골이 검게 된다면 아주 기분이 나쁠 것이다.

금형국의 토질은 황토 밑에 마사토 그 밑에 비석비토 그 밑에 암반... 이런식으로 형성되어 가는데 이는 지기로 땅이 생하는 과정이기 때문이다.

생(生):흙이 암이 되는 과정.

수형국의 산

수형산은 임야의 모양과 진행하는 모습이 마치 물이 흐르는 것처럼 길게 이어지고 있다. 보통 강이나 큰 하천을 끼고 진행하며 지층은 암반으로 형성되어 얼굴에는 완만하여 가용면적이 나오나 뒤통수에는 절벽이나 가파른 암반으로 형성되어 있다.

주석을 달면, 산은 항상 앞과 뒤가 있으며 앞이 얼굴이고 뒤가 뒤통수이다.

항상 산을 살필 때는 어디가 얼굴이고 어디가 뒤통수인지를 먼저 파악해야 한다.

목형국의 산

목형산은 문필봉이라 하여 멀리서 바라볼 때 붓의 끝처럼 뾰족하게 솟아 있는 산을 말한다.

토질은 기본적으로 암반으로 형성되어 있으며 법면(경사면)은 사양토로 자갈의 함유량이 상당히 많고 부토는 대체로 적색을 띄운다.

앞과 뒤가 구분이 적고 가용면적이 거의 없으며 임야의 하단부에 와서야 일부 활용 가능한 땅이 나온다.

화형국의 산

화형산은 마치 불길이 솟아오르는 것처럼 산 정상의 능선이 암반으로 이루어져 있고, 멀리서 보면 병풍처럼 펼쳐져 병풍바위라고 부르기도 한다.

속리산의 구병산과 계룡산의 닭벼슬 바위가 대표적인 모양이다.

우리나라 국립공원 정상의 능선은 거의 화형산으로 보면 된다.

이런 임야는 곳곳에 암자나 기도원이 들어설 수 있는 도를 닦는 터가 많이 나온다.

토형국의 산

토형산은 고원이나 산 정상 부근의 분지를 말한다.

산이 후덕(넓고 원만함)하고 토질이 부토와 마사토를 형성되어 가용면적이 상당히 많이 나온다.

강원도는 고산지대의 토형국 산이 많아 고랭지 채소류를 많이 재배한다.

토지경매의 요령

토지경매의 요령과 원칙은 크게 다섯 가지로 나누어집니다.

첫 번째는 검색 요령입니다.

검색은 감정평가서가 제일 중요한데 이 감정평가서를 무료로 완벽하게 공개하는 데는 정부기관의 공/경매 밖에 없습니다.

현재로선 대법원이나 온비드의 감정평가서 정보가 가장 정확합니다.

매일같이 쏟아져 나오는 수만 건의 토지경매 물건을 온라인상에서 분석하여 옥석을 가려내는 일이야말로 중요한 일이라고 말 할 수 있습니다.

두 번째는 현장답사 요령입니다.

땅을 보지 않고 산다는 것은 선을 보지 않고 결혼하는 것과 다를 게 없습니다.

적을 모르고 싸우면 백전백패입니다.

땅을 보지 않고 산다는 것은 화약을 가지고 불길에 뛰어드는 것처럼 위험하기 짝이 없습니다.

득도의 경지가 되면 안보고도 살 수 있지만 아마추어로써는 반드시 취하고자 하는 토지를 찾아서 내 눈으로 확인 하여야 실수 가 없습니다.

세 번째는 용도를 찾아내는 요령입니다.

아무리 땅이 좋아보여도 쓸모 즉 용도를 찾지 못하면 그 땅은 포기하여야 합니다.

용도 없는 땅은 세금만 나갑니다.

이 세상에 어느 누구도 필요 없는 땅을 사지는 않습니다.

내가 써먹을 수 없는 땅은 서류상으로만 내 것이지 실제는 내 것이 아닙니다.

일반 토지가 28가지의 지목으로 분류된다면 임야는 그 이상의 다양한 용도가 나옵니다.

예를 든다면, 산을 개발하면 목장용지도 나오고 펜션 부지도 나오고 전원주택지도 나오고 하다못해 주말농장도 나올 수 있다는 뜻입니다.

네 번째는 개발 요령입니다.

용도를 찾았으면 용도에 맞게 물건을 만들어야 합니다.

단순전매와 같이 노하우가 들어가지 않은 거래는 아무나 다 할 수 있으므로 높은 이익을 남겨주지 않습니다.

다섯 번째는 매각 요령입니다.

궁극적으로 재테크는 땅을 팔아야 이루어집니다.

땅을 팔수가 없다면 돈이 묶이게 될 것이고 돈이 묶이면 쪽박 차는 것과 다르지 않습니다.

같은 땅이라도 계절과 일시에 따라 전혀 달라 보이기도 하므로 항시 전략이 필요합니다

임야 투자법

임야란? 산림(山林) 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지· 죽림지· 암석지· 자갈땅· 모래땅· 습지· 황무지 등의 토지를 의미하는 것으로, 토지대장, 임야대장에 지목이 임야로 표기되어 있습니다. 임야는 보전림지에 속할 경우 타 용도전환이 엄격하게 제한되며, 동 지역외의 임야의 경우에도 일정한 용도로의 전환은 제한되고, 산림의 전용을 위해서는 형질변경을 하고자 하는 산림의 조성에 소요되는 대체조림비를 납부해야 하는 등 활용에도 상당한 제한이 있습니다

임야 투자에 있어서 주의사항

임야투자의 경우 가장 중요해야 할 사항은 해당 임야의 소유권자를 확인하는 것입니다.

이는 임야의 경우 개인 명의로 등기가 되어 있다고 하더라도 사실상 종중의 소유로 되어 있는 사례들이 많습니다.

종중소유 임야를 종중총회의 동의 없이 등기명의자로부터 매수할 경우 소유권이전등기를 하더라도 그 등기가 무효로 인정되는 사례가 많기 때문입니다.

따라서 임야를 구입할 때는 해당 임야에 인접한 마을을 방문하여 임야의 실질적인 소유자가 종중이 아닌지 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 실질적 소유자가 종중이라면 해당 종중총회에서 정한 규약이 있으면 그 규약에 의해서, 규약이 없으면 종중총회(종중원이 모두 모인 회의)에서 임야 매각에 대한 결의를 받아야 합니다.

둘째, 임야의 경우 임야에 있는 묘지가 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 묘지가 있을 경우 반드시 묘지를 이장하는 조건으로 거래계약을 체결해야 합니다. 만약 해당 묘지가 20년이상 평온 공연하게 설치되어 있거나 묘지 설치 당시 묘지 설치 동의를 받아 설치한 것은 분묘기지권이 인정됩니다.

만약 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 경우 그 분묘기지권은 묘지에 대해 자손들이 관리를 하는 한 수십년 또는 수백년의 기간까지도 인정되는 것으로, 결국 임야의 소유자 임의대로 묘지를 이장하지도 못하고 사용기간 동안의 임대료도 청구하지 못하는 경우가 많습니다. 기타 묘지 이장에 대한 절차는 장사에관한 법률을 참조하기 바랍니다.

셋째, 임야의 경우 다른 토지와는 달리 경계의 판정이 어렵습니다. 통상 임야의 경계는 능선이나 계곡을 따라 설정되는 것으로 임야도와 현장의 산봉우리와 능선.계곡을 대조해보면 개략적인 판단이 가능할 것입니다. 그렇지 않은 임야라면 측량 등의 방법으로 판단할 수밖에 없는 경우도 있음을 유의하시기 바랍니다. 특히 우리나라의 임야는 대부분 방치되는 경우가 많아 임야의 소유자도 그 경계를 명확하게 알지 못하는 경우나 인접 임야의 소유자가 경계를 명확하게 알지 못해 경계로 인한 분쟁이 발생할 가능성도 있음을 유의해야 할 것입니다.

넷째, 상당수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많아, 해당 임야를 개발할 경우 다른 토지를 높은 가격으로 매수해야 하는 사례들도 발생합니다. 만약 도로에 접하지 않은 맹지인 임야를 개발 목적으로 구입할 경우에는 진입도로를 건설할 수 있는 방법을 사전에 판단해보아야 할 것입니다.

다섯째, 나무가 울창하거나 과수 등이 식재된 임야의 경우에는 해당 수목의 소유자가 누구인지, 거래대상물에 해당 수목이 포함되는지 여부를 반드시 판단해보아야 합니다. 임야에 있는 수목들이 입목에관한법률에 의해 별도로 입목등기가 되어 있을 경우나 수목의 집단에 대해 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 임야를 구입한다고 해도 해당 토지에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 존속할 가능성이 많기 때문입니다.

명인방법이란 수목의 집단에 대해서 팻말이나 나무껍질에 표시하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미하는 것으로, 명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지 소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정됩니다.

여섯째, 도시민 소유나 부동산매매업자로부터 임야를 구입할 때는 매도자나 중개업자의 말만 믿지 말고 임야 인근 지역의 중개사무소 등을 통하여 정확한 시세를 판단해보는 것이 바람직합니다. 임야는 거래사례가 많지 않아 시세를 분석하기 어려운 점을 악용하여, 과거 부동산전문 투기자들은 큰 면적의 임야를 구입하여 임의대로 분할해 매각하는 과정에서 허위의 개발 계획을 유포하면서 구입가격에 비하여 수십배까지 가격을 높여 매각하는 사례들도 발견되었기 때문입니다.

일곱째, 임야는 경사의 방향이나 경사도가 그 활용 가능성을 좌우하는 경우도 많습니다. 과다하게 급한 경사도나 북향의 경사를 가진 임야의 경우에는 그 활용 용도가 매우 낮은 편이며, 경사도가 높은 임야는 집중호우로 인한 산사태의 위험도 배제할 수 없기 때문입니다.

임야 구입시 검토사항

첫째 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지가 아니어야 한다. 즉 산지관리법상 준보전임지가 활용도가 많다. 보전임지는 공익목적등 특별한 경우가 아니면 개발허가가 나지 않는다. 보전임지는 대개 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 게곡보전, 관광지역, 희귀식물및 천연기념물 보존지역. 상수원보호구역등 산림을 보전하기 위한 지역이다.

둘째 산지전용제한지역이 아니어야 한다. 즉 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어 있지 않아야 된다. 산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한 되어 있다.

세째는 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 또 과거 국고보조를 받아 조성한 조림지가 아니어야 한다. 홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야 한다.

네째는 산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다. 종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도 25도 이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다.

다섯째는 산에 있는 나무의 상태를 살펴보아야 한다. 산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다. 산에 있는 나무의 수종(나무종류)을 "입목구성" 이라고 하며 나무 평균 나이가 50년 이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다) 또 나무의 밀도와 크기를 "입목축적" 이라고 하며 임야소재 시 군의 평균치보다 50%를 넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다.

여섯째는 연접개발제한으로 임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다. 다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가분에 한한다. (2003년 11월에 바뀐 산지개발법)

일곱번째는 임야내에 묘지가 없거나 적어야 한다. 남의 땅에 쓴 묘지도 함부로 훼손하거나 이장할 수 없으므로 후일 개발시에 시간과 돈이 추가로 지출된다. 너무 많은 묘지를 쓴 임야는 좋지 않다.

여덜번째는 진입도로 문제이다. 토목공사나 임야 개발시 건축물을 짓기 위하여는 진입로는 필수적인 것이다. 따라서 임야는 국도나 지방도등 기존 도로에 붙은 것이 좋다. 이상의 8가지 체크포인트는 일반적인 임야구입에 있어서 통상적 검토사항에 불과하다. 장기 투자나 보유 목적이라면 다 충족하지 않아도 되지만, 특정 목적을 위한 매입이라면 그 사업에 해당하는 규제가 없는지 추가로 검토해 볼 일이다.

산지는 특성상 일반 토지보다 검토해야 할 부분이 많다. 산지를 사는 사람은 산지의 특성상 보이지 않는 복병을 만날 수 있기 때문에 산 전체의 숲만 보는 것이 아니라 산의 등고, 묘지 등을 꼼꼼히 살피는 등 발품을 파는 것이 가장 중요하다. 특히 산지는 계절 때마다 모습이 다르기 때문에 적어도 1년은 지켜보고 그 변화를 따져봐야 한다. 그리고 산지의 평당 단가는 낮지만 평수가 커 소액자금으로 투자하기 어렵기 때문에 투자 전략을 잘 짜야 낭패보지 않는다.

투자가치 높은 산지 고르는 법

우선적으로 도로진입이 수월한 곳. 전원주택, 관광단지, 편의시설로 개발하더라도 가장 중요한 것은 도로망이 잘 정비되어 접근성 편해야 향후 부가가치가 높아진다.

전원주택지나 관광지는 진입도로는 물론 대중교통망과의 연계성도 중요하다. 부지는 정사각형이나 직사각형으로 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도가 높다.

집 부지로는 정사각형이 좋고 생활편의시설 등 근린생활시설은 도로와 접한 면이 넓은 직사각형이 좋다. 건축에 적당한 폭은 보통 8~10m 이상은 확보해야 한다. 대규모 산지는 소유자가 개인명의로 되어 있어도 사실상 종중의 소유인 경우가 많다. 아파트를 비롯한 골프장 등 큰 사업 규모의 개발을 위한 대규모 산지를 매입하고자 할 때는 규모 여건상 종중의 땅이 해당될 때가 많다. 종중의 땅일 경우에는 종중이 매각에 대해 동의한 후 나온 매물인지 꼭 확인할 필요가 있다.

안좋은 산지 피하는 법

개발허가가 어려운 급경사인 산지나 준보전 산지라도 전원주택을 지을 때 경사도가 25도 이상이면 허가되지 않기 때문에 산지의 급경사를 잘 살펴야 한다. 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지는 진입로의 문제에 대한 해결 방안을 강구한 후 매입해야 한다. 개발할 때 진입도로가 없다면 허가 자체도 안되는 등 개발에 어려움이 뒤따른다. 개발을 목적으로 산지 매입시는 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 피하는 것이 좋다.

이는 개발 시 토목공사비와 개발비용이 추가적으로 더 들 수 있기 때문에 개발비용이 향후 투자가치보다 훨씬 많이 들 수 있는 우려가 있다. 그리고 산지 매입시 또한가지 중요한 것은 묘지가 있는지 꼭 확인해야 한다는 것. 팔려고 내놓은 사람의 조상 묘가 있는 산은 묘지 이장 조건을 계약서에 명시하고 계약하면 문제가 없다. 묘지는 분할해 떼고 나머지만 팔려는 사람들도 있으나 그런 경우의 산지는 향후 개발에도 걸림돌이 되는 등 문제를 낳을 수 있다.

산지 몸값 높이는 방법

산지를 택지나 공장부지로 전용하는 경우에 시장, 군수가 주변 지역에 남아 있는 산림녹지가 부족하다고 판단되면 산지 전용을 할 수 없다. 또 전용하는 용도가 집단 묘지인 경우나 철도변에서 2km 이내 등 가시지역 안에 산지가 있는 경우도 마찬가지이기 때문에 개발이 가능한 땅인지 확인을 하고 구입해야 한다. 개발이 가능하고 배후지역의 발전 가능성이 있는 산지는 값도 비싸거니와 물건을 구하기가 쉽지 않은데 이런 경우 경매 및 공매를 활용하는 것도 한 방법이다.

산지를 취득할 때 산지전용허가나 토지거래허가 등이 필요하지만 법원 경매나 공매는 토지거래허가가 면제되는 장점이 있다. 또한 일반 대지는 개벌공시지가와 인근 시세와의 차이가 20% 정도 밖에 안나지만 경매나 공매는 30~40%까지 싸게 매입할 수 있다. 산지를 납골당으로 개발하는 것도 좋은 방법이다. 묘지는 산지의 훼손과 환경문제 등으로 개발허가가 어려운데다 민원이 많이 사업이 수월치 않는 반면 납골당은 정부가 장묘 문화의 개선을 위해 권장하고 있는데다 정책적으로도 지원하고 있어 개발허가를 받기가 쉽다.

특히 최근에는 납골당이 묘지가 아닌 공원과 휴게시설, 산책길 등 문화공간으로 활용하고 있을 뿐만 아니라 향후 노인복지시설 등으로 사업의 확장여지도 있어 투자가치가 높다. 그리고 산지를 공장용지로 전용하면 자산 증식의 높은 효과를 거둘 수 있다. 주택이나 일반 건물보다 관리부담은 적으면서 임대료는 비싸게 받을 수 있다. 특히 산지의 면적이 50% 이상이면 전용부담금이 면제되고 면적이 500평 미만이면 개발부담금을 부담하지 않아 개발에 따른 비용 절감으로 투자수익률이 높다

최근 임야 투자가 많아지고 있다. 이유는 개별 소규모 토지지가가 상승하다보니 전, 답에서 투자해 수익률을 크게 기대하기 어려운 것이 주요요인이라 할 수 있다. 임야는 평수가 커서 매입가격이 커서 망설이게 됩니다. 따라서 매도자는 주위에 낮은 가격으로 매물을 내놓게 됩니다. 주위시세에 비해 가격이 낮은 것이 투자메리트가 되어 임야에 투자하게 된다. 임야 매입 후 평수가 적게 분할 후 매각하는 방법이 수익률을 높이는 임야투자의 주된 방법으로 자리 잡은 것도 이러한 이유다.

임야는 매입액이 커서 매수가 어렵기는 하지만 잘만 선택하면 자체 개발을 통한 수익을 올릴 수 있는 주요 대상이다. 임야를 구입하고자 할 때 유의할 점을 알아보자. 우선 산지관리법에 의한 산지전용허가기준을 살펴봐야 한다. 산지전용허가는 개별 산지의 개발에 반드시 필요한 허가요건으로 전용허가기준에 미달되는 산지는 개발이 불가능하다. 산지관리법 시행령 별표4에서는 산지전용허가기준을 3가지로 규정하고 있다.

첫째 660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것,

둘째, 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것,

셋째 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것

여기서 주의할 점은 산지관리법에서 규정하고 있는 내용은 법이 규정하고 있는 최고 한도이기 때문에 각 지방자치단체의 도시계획조례를 살펴봐야 한다는 것이다. 예를 들면 여주군의 경우 경사도를 15도로 규정하고 있으며, 양평군의 경우 경사도 25도 이하, ha당 입목축적이 100% 이하로 규정하고 있다.

지자체마다 다른 개발행위허가기준을 가지고 있기에 반드시 해당 지자체의 조례를 참조하여야 하고, 토목설계측량설계사무소의 조언을 얻은 후 매입하는 것이 바람직하다.

다음은 분묘기지권 여부를 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권에 따라 토지의 가치는 그야말로 하늘과 땅 차이다. 분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 분묘기지권의 기준을 살펴보면 첫째 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 둘째 토지소유자이 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 셋째, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이장의 특약 없이 토지를 매매한 경우에 해당한다.

다만 대법원 판례에 의해 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고 평당 또는 암장되어 있을 경우에는 불인정한다고 되어 있다. 임야에 분묘가 있는 것은 상관없으되, 분묘기지권이 성립되는지 여부는 꼼꼼히 따져야 되며, 매매계약시 특약사항에 반드시 기재해야 문제가 없다.

다음은 도로다. 도로여부는 개발여부의 시금석이다. 맹지라면 진입도로에 대한 문제해결방안을 강구한 후 매입해야 된다. 지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 받던가, 도로부분 매입방안이 서 있을 경우에 매입해야 한다. 건축법에서 명시하고 있는 도로의 기준을 적용하면 막다른 도로의 경우 10m 미만일 때 폭 2m, 10m 이상 35m 미만일 경우 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍, 면지역은 4m로 규정하고 있어 이 규정에 맞는 도로 폭을 확보해야 한다.

전원주택지 등으로 개발할 경우 토질도 매우 중요한 요소다. 토질은 개발비용과 밀접한 연관이 있다. 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 토목공사비와 개발이용이 추가적으로 더 들 수 있기에 화강암 등과 같은 암반이 주종을 이루고 있는 임야는 피한다. 또한 마을과 멀리 떨어져 있는 경우에는 상수도와 전기 설치 등을 위하여 초과되는 개발비용이 만만치 않을 수 있으니 이점도 유념하여 임야를 매입해야 한다.

내땅안의 남의 묘지 어떻게 이장시키나?

소유 임야(산)에 타인의 묘가 있으면, 개발 또는 매각에 걸림돌이 된다. 어떤 방법으로 이장을 시킬 것인가? 묘지 주인(연고자)를 알거나 알 수 있는 경우, 알 수 없는 경우에 따라 그 방법과 절차가 달라진다.

유연고 묘지 (주인있는 산소)

현지의 사진촬영을 한 후 주인을 찾는 작업을 합니다. 연고자가 확인 되면 문서로 개장에 관한 사항을 3개월 이상의 기간을 정하여 서면으로 통보하여야 합니다. (법제23조 제1항 및 제2항) 이후 만나서 분묘기지권 여부 등을 확인하고 분묘 이장(개장)비용 및 기타비용을 협상합니다. 만일 산주인(현재 또는 과거)의 승락없이 분묘를 쓴 경우에는 연고자는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다. (법 제23조 제3항)

협상결과에 따라 연고자에 의해 적당한 시기에 분묘를 개장하게 됩니다.

무연고 묘지 (주인없는 산소)

현지 사진촬영 후에 묘지의 주인(연고자)를 찾는 노력을 합니다. 묘지와 그 근처, 산 입구 등에 주인 찾는 게시판을 설치하고 주변 마을 이장 등을 통해 탐문작업등의 연고자 수색노력을 합니다. 상당기간 이러한 노력에도 불구하고 주인이 나타나거나 확인할 수 없을 때에는 분묘개장 신문공고를 내야 합니다.

신문공고는 중앙일일간지를 포함한 2 이상의 일간신문에 2회 이상 게재하되 1개월 이상의 간격을 두어야 합니다.이러한 제반활동의 관련 증빙서류 등을 구비하여 관할 지자체장(시장,군구,구청장)에게 개장허가 신청을 내고 동 개장허가증을 받아 납골당에 안치 등 개장절차를 밟게 됩니다.(장사등에 관한 법률 시행규칙 제14조)

큰 땅을 사서 분할한다

임야는 면적에 따라 가격차이가 크다. 똑 같은 위치의 땅도 작은 것은 큰 땅의 2배 이상 가기도 한다. 큰 땅을 여러 명이 매입해 분할하는 것이 현명한 투자 요령이다.

개정법률로 분할금지가 되었으니, 공동투자 →공동분배의 방식으로 매입하면 된다. 이 방법은 땅 투자의 가장 기본이며, 안정적이고 수익률이 높다. 미리 구체적인 매도시기, 방법과 수익분배 방식을 구체적으로 명시하여 '공증'한다면 큰 문제는 없을 것이다. 아주 쉬운 투자방식인데 활성화 되지 못한 이유는 투자자간의 신뢰문제 때문이다. 이 문제를 극복하면 초보자의 소액 투자방식으로는 가장 권하고 싶은 방법이다.

도로에서 한발짝 들어간 땅을 매입한다

도로변의 땅과 도로에서 한 발짝 들어간 땅은 가격차이가 크다. 도로에서 한 블록 들어가도 진입로를 내면 용도에는 별 차이가 없다. 전원 카페나 모텔같은 경우는 오히려 운치가 있어 좋다.

땅을 보는 안목과 실전경험이 풍부해야 한다. 현장상황을 보고, 앞 땅이 죽어있는 지형을 선택하면 된다. 고수들은 아예 맹지에 길을 내고, 몇배의 가치상승을 노린다. 땅을 만드는 것이다.

현지인과 친해진다

현지사정을 가장 잘 아는 사람은 동네사람과 이장이다.

그들과 친해지면 싸게 좋은 물건을 매입 할 수 있고 토지 개발시에도 많은 도움을 받을 수 있다.

무조건 친해지라는 의미가 아니다. 시골 사람이라고 모두 순진(?) 하겠는가? 윈윈을 말하는 것이다. 현지인은 그 물건의 이력을 정확히 알고 있다. 소유자와 원가, 매도이유를 알아야 사기예방과 매입원가를 싸게 할 수 있다. 더 적극적인 방법은 소개한 현지인에게 일부 또는 공동으로 매입하자고 제안하는 것이다. 만일 승락한다면 매도가도 좀 더 떨어지며, 관리도 용이하다.

주변 개발계획을 잘 따져본다

위치를 잘 골라야 한다. 해당 군청 지적과에서 대상 필지가 있는 임야위치를 확인하고 개발계획을 확인해야 한다.

개발계획은 말 그대로 '계획'이다. 언제 실행될지 모르니, 발표된 개발계획을 맹신하지 말자. 만일, 계획대로 실행된다 해도 내 땅이 혜택을 볼지, 오히려 악화 될지는 모르는 것이다. 예정 도로 노선에 따라 천지차이다. 그리고 '토지이용계획확인원'의 해당 용도를 관공서와 현지의 설계측량사무소에 문의한다. 개발허용범위와 제한용도를 구체적으로 파악하고, 비용도 산정한다.

경사도와 토질을 살펴본다

아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 용도가 없다. 경사를 주의 깊게 살펴봐야 할 것이다. 흔히 토질은 관심 밖에 두기 쉬운데 토질은 임야의 활용 범위를 넓혀 준다.

우리나라 지형상 낮은 지형의 구릉지 임야가 얼마나 있겠나? 있다해도 그런 물건들은 농지나 대지 가격이다. 일단 임야는 싸야한다. 보전산지든 준보전산지든, 개발허용 범위가 다양하게 있으니, 내 목적과 맞는 물건을 구하면 된다. 임야물건은 대개 보전과 준보전의 용도가 섞여 있는 경우가 많다. 싼 임야는 면적의 10%만 개발해도 원가 이상의 가치가 나오는 곳이 흔하다.

주변환경을 본다

주변경관이 좋으면 물건값이 올라간다. 특히 요즘같이 전원 마인드가 커져 가고 있을 때는 주변경관이 임야의 가치를 좌우한다. 물(계곡, 강, 바다)과의 관계도 빠뜨리면 안 된다.

미래에는 '경관재테크'란 용어도 등장하지 않을까? 산림청의 산림정책을 잘 살펴보자. 보호 할 가치가 있는 임야는 규제로 묶어 보전하고 있는데, 무조건 개발금지가 아니라 다양한 산지활용을 권장하고 있다. 수목원,야생화,약초,방목,산지식물재배,경제림조성 같은 이용 목적에 따라 금융지원도 하고 있으니, 장기투자와 귀농목적인 경우는 주변환경과 입목상태를 잘 살펴야한다. 보전산지의 악산이라도 외면하지 말고, 항상 가능성을 따져보는 습관을 길러보자.

개발목적에 맞는가 살펴본다

전원주택, 목장, 레저, 실버타운, 육림 등 자신의 활용 목적과 맞는지를 알아본다. 설령 자기가 개발하지 않더라도 나중에 살 사람이 무슨 용도로 사용할지 생각해 봐야 한다.

개발목적을 정할때는 필히 환금성을 염두에 두자. 많은 시간과 비용을 투자하여 개발해 놓고 뜻하지 않은 사정으로 팔아야 하는 경우도 생길 수 있다. 땅은 한번 손대면 회복하기 어렵고, 손댄 땅은 매력이 없다. 성급한 개발보다 장확한 컨설팅에 주력하고, 먼저 개발방법을 연구하자.

임지상의 제한물권 등을 확인한다

임야는 면적이 넓다보니, 임지상에 분묘가 있는지 확인이 안되는 경우도 있다. 그러나 항공사진 등을 이용하면 어느 정도의 확인은 가능하다. 더불어 ‘입목에 관한 법률’에 의한 입목의 존재여부도확인해야할 사항이며, 과실수 및 관상수 등 조림수목의 소유관계도 반드시 확인해야 한다.

현장은 무조건 꼼꼼히 밟아봐야 한다. 묘지는 계약과 동시에 이장하기로 합의하고 중도금 이전에 체크한다. 무연고 묘지는 공고 후 이장하는 절차가 있지만 변수가 있으니, 일단 묘지는 그냥 있는 상태에서 개발이용에 지장없는 물건을 선택한다. 등기부 등본 '을'구 란에 법정지상권이 있다면 더 볼것도 없이 해지하든 포기해야 한다. 입목과 지상의 권리가 타인소유라는 것이다.

전문가와 임장활동을 한다

임장활동을 위한 현장확인은 필수적이다. 과거의 사례를 보면 어디에 있는 임야인지도 모르는 채 임야도만 보고 투자하는 경우가 많다. 그러나 산중의 산은 투자가치가 전혀 없는 경우가 허다하니, 현장답사는 필수적인 사항이다. 현장답사 시는 지형도 등을 임야도와 병행하여 지참하고 정확한 위치를 지적할 수 있는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

임야도 발급시 동서남북 4방향을 한장씩 더 붙여 발급해 달라하고, 물건지와 가장 가까운 전,답의 지번을 알아 그 지적도를 같이 발급받는다. 이리하면 축적 다른 임야도와 지적도 두장이 생기는데, 이 두장을 가지고 현장 답사하면 좀 더 확실하게 경계파악을 할 수 있다 (전문가는 무슨 뜻인지 금방 알 수 있음). 임야지형은 비슷한 경우가 많으므로, 현지인에게 위치와 경계확인을 필히 해야 한다. 나와 동행한 전문가가 진짜 임야고수인지 금방 판단 할 수 있으니 꼭 시험해 보기 바란다. 고수들은 임야도만 보고 현장의 지형상태를 거의 알아 맞추니, 이런 고수 있으면 물건 답사는 그냥 맡겨도 된다.

여윳돈으로 투자한다

임야는 다른 부동산에 비해 환금성이 현저히 떨어진다. 이런 이유 때문에 무리한 자금을 투입하면 낭패보기 십상이다. 특히 이자까지 부담해야 한다면 심각한 자금 압박에 시달리게 된다. 때문에 임야 투자는 항상 여윳 돈을 활용해야 한다.

당연한 말이다. 임야는 돈되는 수백만원짜리 매물도 있으니 저축하듯 꾸준히 모으면 된다.

*임야 형질변경에 대한 연구*

작년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워졌지만 그래도 농지보다 개발이 수월합니다.

우선 구입에 있어서도 외지인이 농지취득증명 등의 절차가 없어 농지보다 훨씬 수월합니다.

농지전용과 같이 허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목 준공 후 바로 대지가 되기도 합니다.

또 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 평당 4,200원으로 농지(평당-30,800원)에 비해 훨씬 적게 듭니다.

임야는 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있습니다.

대규모로 전원주택단지개발을 하는 경우에는 적당하지만 일반인들에게는 무리함이 있기 때문입니다.

이런 경우 여럿이 공동구매하여 분할하기도 하고 부동산에서 그런 땅을 추천하는 곳도 있습니다.

개인이 전원주택 한 채 짓기에 적당한 작은 평수의 임야를 찾기는 힘듭니다.

또 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요합니다.

도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있습니다.

◇ 준보전임지

임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다.

농지에서와 마찬가지로 준보전임지일 경우 개발이 가능합니다.

보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사하지 않으면 전용이 불가능하고 준보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있습니다.

준보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 합니다.

산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아닙니다.

산림훼손허가를 받은 후, 허가증 교부 전까지 산림훼손복구비를 예치해야만 합니다.

산림훼손허가를 신청할 때는

▲사업계획서

▲훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6,000분의 1이나 3,000분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.)

▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 됩니다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 됩니다. 산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능합니다.

● 산림형질변경허가의 기준

1. 경 사 도 : 임야의 평균 경사도가 45도 이하라야 합니다.

2. 입목축적 : 산림 형질변경 임야의 ㏊당 평균입목축적이 관할 시군 또는 자치구의 ㏊당 평균 입목축적의 150% 이하라야 합니다.

3. 입목구성 : 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하라야 합니다.

4. 절개면의 높이 : 형질변경을 완료한 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상인 경우에는 그 절개면의 매 10m 내외마다 단을 설치해야 합니다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용받지 않습니다.

◇ 보전임지

보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있습니다.

그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인주택을 지을 수도 있습니다.

종교시설의 신축이나 개축도 가능합니다.

또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수도 있습니다.

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있습니다.

가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용됩니다.

또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능합니다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있습니다.

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등입니다.

현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있습니다.

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있었습니다.

그러나 보전임지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보입니다.

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별됩니다.

생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말합니다.

공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말합니다.

● 생산임지의 전용

생산임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농림어업용 시설로서 부지면적 1만㎡ 미만의 시설(단 농림어업용 시설 중 축산업용 시설의 경우는 부지면적 3만㎡ 미만의 시설)

2. 농림어업용 시설의 부대시설(진입로 등)

3. 농어임업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우

4. 산림소유자가 산림경영을 위해 필요한 부지면적 3,000㎡ 미만의 관리사나 기타 유사 시설을 설치하는 경우

5. 부지면적 1만㎡ 미만의 목재를 가공하는 시설 및 그 부대시설을 설치하는 경우

6. 기존 공장 부지면적의 100% 이하의 범위 안에서 특정 유해물질을 배출하지 않는 공장을 증설하는 경우

● 공익임지의 전용

공익임지는 농업인, 임업인, 어업인 또는 농림수산물의 생산자단체가 아래 항목의 행위를 할 경우에는 가능합니다.

1. 농업인 등이 부지면적 1만㎡ 미만의 농림어업용 시설 및 진입로 등 부대시설을 설치하는 경우

2. 농업인 등이 부지면적 1,500㎡ 미만의 주택 및 그 부대시설을 건축하는 경우

3. 종교시설을 신축, 개축 또는 증축하는 경우

4. 폐기물처리시설을 설치하는 경우

5. 국토이용관리법 시행령에서 정한 수산자원보전지구에서의 시설 및 건축물, 기타공작물을 설치하는 경우

6. 국가과학기술위원회에서 의결한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설을 설치하는 경우

7. 농림부령이 정하는 경미한 시설을 설치하는 경우

◇ 임야의 대체조림비

농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 합니다.

임야도 마찬가지로 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림비라 합니다.

국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있습니다.

대체조림비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시합니다.

2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데 이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림비로 통합관리하기 때문입니다.

대체조림비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이..

▲500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내

▲500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내

▲납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내입니다.

납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있습니다.

신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내입니다.

납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있습니다.

대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있습니다.

분할납부의 사유가 타당하다고 인정될 때는 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 납부의무가 결정되는 시점에 산정한 대체조림비의 100분의 30은 당해 전용목적사업의 착수 전에 납부하고 그 잔액은 이행보증금을 예치한 후 3년 이내에 납부할 수 있습니다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있습니다.

산림이 일부 형질변경된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있습니다.

산림의 형질변경허가를 받고 복구를 완료하였을 때는 복구준공검사를 받아야 합니다.

또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야 합니다.

그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 된다..

출처 : 사오십대 쉼터

글쓴이 : 영변약산 원글보기

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