[스크랩] 부부 공동명의는 유리한가

장인석 착한부동산연구소대표

 

요즘 부동산을 부부가 공동명의로 하는 경우가 늘고 있다. 재산권 행사에서 그간 ‘약자’였던 부인의 위상이 높아지는 데다, 절세 등에서 효과가 크다는 인식이 확산되고 있기 때문이다.

 

부부 공동명의는 단독명의보다 과연 유리한지, 부부 공동명의 시 유의해야 할 점은 무엇인지에 대해 알아본다.

 

부부 공동명의는 부부가 공동 소유로 소유권 등기하는 것을 뜻한다. 지분은 5대5로 할 수도 있고, 남편이 3 아내가 7로 하는 등 자유롭게 설정할 수 있다. 부동산을 단독명의로 할 때보다 부부 공동명의로 하게 되면 취득세나 자녀에 대한 증여 시에 별다른 차이가 없다. 그러나 누진세율이 적용되는 양도소득세와 종합부동산세에서는 절세 효과가 있으며, 개인별로 과세되는 상속에서는 경우에 따라 상당한 효과가 나타나기도 한다.

 

예를 들어, 일반세율 과세 대상인 5억 원짜리 아파트의 양도차익이 3억 원이라면 양도세가 8,000만 원 가량 나오지만, 5대5 공동명의일 때는 각 3,200만 원 가량이므로 대략 1,600만 원 정도 절세 효과가 나타나게 된다. 그러나 2년 미만 보유와 미등기 전매 등에 해당하는 단일세율(40%∼70%)이 적용될 때는 절세 효과가 거의 없다.

 

또한 양도차익이 매우 커서 양도세를 많이 내야 하는 경우 부부 증여를 이용하면 양도세를 줄일 수 있다. 증여 받은 부동산을 양도하면 증여가액이 취득가액이 되기 때문이다. 예를 들어 남편이 원래 1억 원에 취득한 아파트가 6억 원으로 올랐다면 양도차익이 5억 원이나 된다. 부인에게 6억 원에 증여하고 향후 7억 원에 양도한다면 양도차익이 1억 원으로 줄어들어 세 부담을 크게 줄일 수 있는 것이다. 하지만 부부 증여재산은 증여 후 5년이 지나기 전에 양도하면 증여자가 취득한 금액으로 양도차익을 산정하므로 5년이 지나서 양도해야 한다.

 

종합부동산세는 세대별 6억 원 초과에 대해 과세하던 것을 위헌 판정으로 인별 6억 원으로 세법이 바뀜에 따라 부부 공동명의의 절세 효과가 커졌다. 예를 들어 12억 원짜리 주택을 단독명의로 하게 되면 초과 6억 원에 대해 종부세를 부담해야 하지만, 6억 원씩 공동명의로 하게 되면 종부세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 다만 1주택을 단독명의로 보유한 경우에는 9억 원 초과분에 대해 종부세를 부과하는 데다 장기보유와 고령자에 따른 추가공제 혜택까지 있기 때문에 2주택 이상 보유했을 때만 부부 공동명의로 취득하는 것이 유리할 수 있다.

 

 

신규 취득 시 공동명의가 유리

 

부부 공동명의는 신규 취득 시 하는 게 비용 면에서 유리하다. 부부 중 한 사람의 단독명의로 돼 있는 것을 공동명의로 이전하게 되면 증여세와 취・등록세 등 추가 비용이 발생하게 되기 때문이다. 신규 취득 시 공동명의로 등기하려면 매매계약서에 매수자가 공동명의로 돼 있어야 한다. 소유권이전등기에서는 매매계약서가 원인증서가 되기 때문에 매수자가 배우자 한 사람으로 돼 있으면 공동으로 등기이전이 되지 않는다. 이때는 매매계약서를 다시 써야 하는 번거로움이 따르므로 계약할 때 매수자를 공동명의로 해야 한다.

 

한편, 분양 받은 아파트를 공동명의하려는 부부들도 많다. 그러나 수도권에서는 전매 제한이 돼 있는 아파트가 대부분이어서 공동명의 역시 전매 제한 기간 동안은 할 수 없었다. 하지만 주택법이 개정되어 분양권은 전매 제한 기간 내에도 부부 간 증여가 허용된다.

 

신규 취득으로 인한 부부 공동명의 시, 부부 모두 소득이 있다면 관계없지만 만약 한 쪽이 소득이 없는 상태라면 증여세 과세를 고려해야 한다. 하지만 배우자 간 증여에서는 10년 간 6억 원까지 공제되므로, 증여가액이 6억 원 이하이면 증여세를 물지 않게 된다.

 

예를 들어, 12억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다 해도 남편이 증여세를 물지 않게 되는 것이다. 만일, 16억 원짜리 아파트를 부부가 5대5 공동명의로 매입할 때 아내에게 소득이 없다면 남편이 물어야 할 증여세는 3,000만 원이 된다. 이럴 때는 아내의 지분을 37.5%로 하게 되면 증여세를 물지 않아도 된다.

 

 

혼인신고 전 공동명의는 비과세 여부 판단 후 결정

 

결혼은 했지만 혼인신고를 하지 않은 젊은 부부 중에도 공동명의로 주택을 구입하는 사례가 늘고 있다. 하지만 이 경우, 부부 한 쪽이 이미 주택을 소유하고 있는지를 먼저 헤아려 결정해야 한다.

 

예를 들어, A양과 P씨는 결혼은 했지만 혼인신고는 하지 않은 상태에서 공동명의로 주택을 구입했다. 그런데 A양은 결혼 전부터 원룸을 보유한 상태였다. 두 사람은 혼인신고 후 A양이 보유하고 있는 원룸을 팔면 양도세가 비과세되는 줄 알았는데, A양이 1가구 2주택자에 해당돼 양도세를 물어야 된다는 사실을 알고 당황스러워했다.

 

만일 혼인신고 전 구입한 주택을 공동명의로 하지 않고 P씨 단독명의로 했다면, A양은 비과세를 받을 수 있었다.

 

결혼 전 1주택씩을 보유한 남녀가 혼인해서 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 집 한 채를 팔면 그 집이 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 이때 혼인한 날이란 혼인신고한 날을 기준으로 한다. 그런데 혼인신고하기 전에 A양은 이미 2주택자가 되었기 때문에 위의 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것이다.

 

부부 공동으로 명의 이전을 하게 되어도 부부는 1가구 1주택자이다. 원래 공동 명의 주택은 지분 소유자 모두 각각 집을 1채씩 가지고 있는 것으로 간주하지만, 부부의 공동지분은 합산해서 따지게 된다.

 

그러나 부부 공동명의 주택 1채와 남편 명의나 아내 명의로 한 채를 더 갖고 있다면 1가구 2주택자가 된다.

출처 : 사오십대 쉼터

글쓴이 : 영변약산 원글보기

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