[스크랩] 2012년 달라지는 부동산 세법1

2012년 달라지는 부동산 세법1

 

 

매년 연말이 되면 국회는 바빠지는 것 같습니다. 그간 벌려 놓은 일을 마무리 하랴 새해 예산안 통과하랴 그러다 보니 31일에 급하게 처리하시는 경우가 그간의 모습이었는데 이번도 역시 FTA와 여러 현안들에 치이다 보니 급하게 예산안과 각종 입법예고안들이 통과 되었습니다.

그렇게 빠른 속도로 지나가 버린 새해 예산안과 입법예고안이지만 우리의 삶에는 밀접하기 때문에 미처 모르고 넘어갔던 많은 입법예고안 중에 소득세법 개정안과 조세특례법의 개정안 중에 반드시 알고 넘어갈 부분만 추려서 올려보려고 합니다.

오늘은 그 첫 번째 시간으로 임대사업자의 바뀐 사항과 이 바뀐 내용으로 인해서 정부가 원하는 방향은 무엇이며 우리는 어떻게 대처해서 투자를 해야 하는지에 대해서 생각해 보는 시간을 가져보려 합니다.

임대사업자 이렇게 바뀌었다.

흔히 임대사업하면 부자들이나 하는 것으로 생각하기 쉽습니다. 사실 그랬고요. 하지만 이번 개정된 내용에서 보자면 정부의 정책방향이 ‘꼭 그렇지만은 않다.’ 라는 것을 확인 할 수 있습니다.

 

먼저 바뀐 사항부터 확인 해보겠습니다.

 

1. 다주택자도 비과세를 받을 수 있다.

다주택자. 편의상 2주택 소유자라고 보겠습니다. 작년까지는 주택을 한 채 소유와 거주를 하고 나중에 다른 한 채를 임대주택으로 사서 보유하고 있을 때 거주하고 있는 주택을 매각할 땐 비과세를 받지 못하고 일반세율(6%~35%)과 장기보유 특별공제(최대 30%) 받는 것이 전부였습니다.

하지만 개정안은 임대 주택 외에 거주 주택을 3년 보유 2년 거주 하게 되면 비과세를 받을 수 있게 개정 되었습니다. 

즉 여러 채의 집을 가지고 있어서 거주하는 집을 팔고 싶어도 양도세 때문에 팔지 못하던 많은 사람들이 ‘거주외의 주택을 임대사업지로 등록을 하게 되면 거주주택을 비과세 받을 수 있다.’는 것입니다.

 

2. 임대사업의 요건이 간소화 되다.

과거 주택 임대사업은 주택을 3채 이상 보유해야지만 가능 했습니다. 하지만 이제는 1채만 보유하고 있어도 주택 매입 임대사업자 등록이 가능해집니다.
기회재정부의 발의 취지는 이러합니다.
“누군가는 주택을 구입하여 임대를 하여야지만 집 없는 서민의 주택 문제해결이 가능하다.”
(2011.9.7 기획재정부의 보도자료 전문입니다.)
 
 

현  행	개  정  안
□ 매입임대주택 지원요건   ㅇ 임대호수 : 수도권 3호,             지방 1호 이상    ㅇ 주택규모 : 149㎡이하   ㅇ 임대기간 : 5년 이상   ㅇ 주택가액 : 수도권 6억원,               지방 3억원 이하	ㅇ 수도권 3호, 지방 1호 → 1호           (좌 동)

 

3. 종부세도 면제가 가능하다.

종부세를 내긴 해야 하는데 은퇴하신 처지라 세금내기가 고역이신 분들 꽤 많은 것으로 알고 있습니다. 이번에 개정안으로 그러한 내용이 조금은 수월해 지리라 생각됩니다. 역시 보기 쉽게 표로 된 기획재정부의 보도자료를 인용해 보겠습니다.
현  행개  정  안
< 신  설 >
□ 임대주택외 거주용 자가주택 1주택 소유자가 해당 거주주택 양도시, 1세대1주택 양도세 비과세 적용

  ㅇ 요건 : 3년이상 보유, 2년이상 거주

  ※ 거주주택 비과세후, 추가로 비과세 받는 경우는 직전에 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후 발생한 양도차익분만 비과세

< 신  설 >
□ 임대주택외 거주용 자가주택 1주택 소유시, 해당 거주주택에 대해 1세대1주택 종부세 특례* 적용

  * 1세대1주택 특례 : 9억원공제, 장기보유․고령자 세액공제 적용

 ㅇ 요건 : 과세기준일(6.1.) 현재 해당 거주주택에 거주

그 외에 임대사업지의 가액의 기준이 취득일이 아니라 임대사업자를 내고 임대를 개시한 현재 기준시가를 기준으로 하고 있는 내용과 임대 법인의 기준 등의 내용이 바뀐 내용입니다.

그렇다면 이렇게 바뀐 내용에서 정부가 원하는 방향은 무엇일까요?

취득가격이 기준시가 6억원 이하라는 점과 수도권과 지방 모두 1채만 보유해도 임대사업자를 내준다는 점을 주지해보면 그림이 그려질 것 같습니다.

6억원 이하라면 고가주택을 나누는 기준인데 아파트는 보다는 서민의 주거지인 빌라를 주 수요로 삼겠다는 내용 이겠고, 1채만 보유해도 된다는 내용은 누구나 임대사업자를 내서 추후 고령화로 인한 생활비 목적의 주택 집단 매도를 원천으로 막겠다는 목적도 있을 것 같습니다.

그리고 지금의 주택 수요는 꾸준히 증가하는 추세입니다. 물론 인구구조와 경제 환경에 따라서 2015년 이후에는 많은 변화가 생기겠지만...

가구 수의 증가, 고령화와 일부 도시지역의 집중화가 화두인 일본의 경우에서 보듯이 소형 주택의 임대사업은 형태를 달리해서 여러 가지 방법으로 시행되고 있는 즉 사양 산업이 아닌 고령화 사회에 접어든 나라들에서 흔히 볼 수 있는 유망 사업입니다. (임대관리 사업이 매우 성행중임 레오21같은 업체는 가맹점이 수만개나 된다.)

정부의 입장에서도 현재 불투명한 부동산 시장을 수요, 공급의 안정을 위해서도 임대사업자를 늘리는 것이 필요하고 더 나아가서는 세수 확대 등의 목적이 있다고 보겠습니다.

실제로 제 고객 중 한분은 내년도에 은퇴를 앞두고 계시는데 은퇴 전에 임대료 받을 수 있는 상가 물건을 찾으시다가 이번 개정안으로 주택으로 임대사업을 내시기로 맘을 정하셨습니다.

그래서 저의 제안으로 임대료가 가장 잘 나오는 양재 주변에 투룸 빌라를 매입하실 예정이며 예상 수익률은 약 연 4.7%가량 예상하고 있습니다. 대출을 쓰지 않았을 때 계산이니 레버리지를 쓴다면 수익률은 더 늘어나겠죠? 게다가 주변에 위치하고 있는 개포주공의 이주수요에 의한 매매차익도 예상하고 있습니다. (이 부분은 담에 더 자세히 알려드리겠습니다.)

또한 정부에서는 의도한 바는 아니었지만 이런 상황으로도 진행 될 수 있을 것 같습니다. 임대사업자가 늘어나서 지금의 주택 수요, 공급의 불균형이 해결 되면 양극화로 인해 서민들은 임대주택만 전전 할 수밖에 없는 상황이 연출 될 수 도 있을 것 같습니다.

즉 올해 제도 시행 이후 저금리로 투자 할 곳이 마땅치 않은 중산층 이상의 자산보유자들은 주택 임대사업자를 내게 될 것이며 일반 서민들은 박봉에 엄청난 교육비와 노후준비 등의 이유로 올해가 지난다면 서울 요지에 주택 마련은 더욱 더 힘들어 질것도 같습니다.

2012년 임진년 흑룡의 기운은 욱일승천하는 상서로운 기운이 될 수도 있겠지만 미처 준비를 못한 분들은 420년 전 임진왜란을 맞았던 조선의 경우처럼 풍파가 닥칠 지도 모르겠습니다. 

출처 : 사오십대 쉼터

글쓴이 : 곰천사 원글보기

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