[스크랩] 부동산 매매 계약서 보는 방법

	계약 전 유의사항
	- 등본 열람과 확인서류 법원 등기소에서 등기부 등본 열람과 담보를 설정하고 가등기 여부도 확인한다. - 구청 또는 군청의 도시계획과에서 도시계획 확인원을 점검한다. 구청 또는 군청에서 건축물관리대장과 토지대장을 점검하고 면적,지번,소유자를 확인한다.   유의사항 * 매도자 : 양도 소득세 확인 * 매수자 : 등록세와 취득세 확인 -계약 상대방이 등기부상 적절한 소유자인지 실제 소유자인지 확인하고 실소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명 첨부를 확인하여 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다. -완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기,예고등기, 근저당,저당권,압류,가압류 등을 확인하고 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 한다.
2	계약 후 유의할 사항
	잔금 지급시 - 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 한다. - 잔금 지급시 법무사의 도움을 받는것이 좋다. - 잔금 기일이 장기인 경우:중도금과 잔급 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다. - 계약하기 전 등기부등본을 확인하고 하자가 없으면 게약을 체결하는 관행을 악이용하는 사기수법으로 계약서 작성시 등기부등본에 하자가 없게 한 후 중도금이나 잔금지불시기, 소유권이전시기에 맞춰 집을 담보로 잡히는 방법이다. - 이런 피해를 방지하기 위해서는 중도금이나 잔금을 치를 때에도 등기부등본을 들여다봐야 하며 계약서를 작성할 때 '계약 후 저당권등이 설정됐을 경우 해약하거나 위약금으로 문제 발생자가 얼마를 배상한다' 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다.
3	매매계약의 해제되는 경우
	1. 중도금을 치르고 매수인이 잔금 지급을 지체할 경우 정해진 날짜에 잔금을 지급하지 않았다고 하여 바로 매도인이 그 매매계약을 해제할 수 없다. 상당한 기간(보통 7일)을 정하여 잔금지급을 독촉하여야 한다. 독촉한 후에도 잔금을 지불하지 않으면 계약을 해제 할수 있다. 2. 계약금만 치른 경우 매도인이 해제 : 계약금액의 배액을 상대방에게 준다. 매수인이 해제 : 상대방에게 지불한 계약금을 포기 상대방이 계약해제 사실을 알도록 매매계약의 해제를 통보해야 한다. 3. 매도인이 잔금을 받지 않으려고 할 경우 중도금을 치른 상태에서 매도인이 잔금수령을 거절하고 매매계약을 해제하자고 주장해도 매수인에게 귀책사유가 없는 한 계약은 해제할 수 없다. 매수인은 잔금 지급기일에 잔금을 법원에 공탁하고 소유권 이전등기 절차 이행청구의 소를 제기하여 확정판결을 받으면 매도인의 협조 없이도 등기이전을 할수 있다.
4	계약 시 주의할 사항
	계약 시 - 계약 당사자 확인 - 계약서를 쓰기 전 계약 당사자인지 대리인인지를 확인. - 대리인일 경우 : 위임장,인감증명서,주민등록증 확인   계약 내용 결정 - 등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시 - 대금의 액수와 지불시기 - 매수,매도인의 성명,주소,주민등록번호 - 부동산의 명도시기 - 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실,훼손 등 매도인의 책임사항   약정 - 등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생하는 경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정. - 매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생가능한 추가 저당권을 설정하고 이중 계약등에 대비해 별도 약정.   작성 - 숫자:아라비아 숫자보다는 한자로 표기한다. - 내용:알기 쉽게 쓰고,특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다. - 계약서 작성후 이상이 없으면 기명,날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도,매수,입회인이 1부씩 보관
5	계약 할 때 주의할 사항
	임대차계약서는 반드시 작성해야 하고, 계약내용도 명확하게 기재해 문제소지가 없게 해야 한다. 요즈음은 부동산중개소에 비치된 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우가 대부분이나 그 경우에도 그냥 시키는대로 도장만 찍을 것이 아니라 계약 내용을 꼼꼼히 읽어보고 의문나거나 이해되지 않는 부분이 있으면 반드시 확인해야 한다. 부동산중개업자의 소개로 계약을 체결하는 경우에도 계약은 임차인이 집주인과 직접 만나 체결해야 하고 가능하면 입회인을 데려가는 것이 좋다.
6	부동산 매매계약서 보는 방법
	① 부동산의 표시 등기부 등본과 동일하게 기재합니다. 소재지는 건물이 소재하는 시∙구∙읍∙면∙동과 번지까지 기재하고 아파트,다세대주택,오피스텔, 상가 중 등기부등본상 집합건물로 표시된 집합건물이면 동과 호수도 함께 기재해야 한다.   ② 매매대금 총 매매대금과 매매대금의 지급방법(계약금-중도금-잔금) 등에 대해 당사자간의 약정사항을 기재한다. 참고로 매매대금은 한글과 아래비아숫자로 나란히 기재하면 된다. 한 가지 주의점은 한글로 기재 시 금액은 반드시 붙여서 써야 한다. 가령 1억원으로 주택을 구입하는 경우 매매대금란에 '금 일억원'이라고 띄어서 써 놓으면 빈 여백에 허위로 숫자를 써 넣어 금액을 위조할 수도 있기 때문이다.    ③ 소유권 이전 등 매매 목적부동산의 소유권이전일과 절차에 따른 문제, 비용부담 등에 관한 사항을 당사자가 약정한 후 그 약정사항을 기재한다.   ④ 특약사항 특별히 정하는 사항이 있는 경우 구체적으로 기재하면 된다. 양 당사자 중 일방이 매매계약에 따른 각 조항을 위반 시 이에 따른 손해배상의 문제와 계약해제에 관한 문제, 기타 매매에 따른 당사자간의 제반 약정사항과 제세공과의 부담 등에 관한 사항을 약정해 기재한다.   ⑤ 계약당사자 및 중개업자 당사자의 표시는 주소, 성명, 주민등록번호 등을 기재한다. 이 때 주소는 주민등록증 등 확인된 증명서에 의한 주소를 기재하고, 실제 주소가 다른 경우에는 이와 병기해야 한다.  계약서의 서명날인은 반드시 본인이 해야 하며, 대리인이 계약할 경우에는 대리권(본인의 위임장과 인감증명서 등)을 확인 해야 한다. 매도인이나 매수인이 법인회사라면 회사이름과 대표자 이름을 기재한다.
7	좋은 아파트 사는법 5단계
	좋은 매물을 싸고 안전하게 사는 방법을 단계별로 살펴보자. 1단계 : 시세를 정확히 파악하자. 아파트 시세가격에는 부동산 용어상 여러가지가 있다. 매도인의 매도호가, 매수인의 매수호가, 급매가, 감정평가액, 경매가격, 생활정보지에 나오는 유혹가격, 중개업소의 시세 등. 아파트의 일반적인 시세란 비슷한 조건을 가진 인근아파트가 실제 거래된 가격이지만 거래가 활발하지 않으면 시세 파악 자체가 어렵다. 거래가 없으면 자연히 매도인이 팔아달라는 매도호가가 시세의 역할을 하게되고 매도자가 인근의 여러 부동산에 매물을 내놓으면 매도인의 호가가 시세로 둔갑하게된다. 게다가 아파트단지의 부녀회에서 일정 하한선이하로는 팔지 말자는 담합가격을 정해 가격이 고정되는 경우도 있다. 신문이나 잡지에 나온 시세는 매도호가인 경우가 많다. 다시말해 진정한 의미의 시세와는 다소 차이가 있다는 것이다. 정확한 시세 파악을 위해서는 매도호가에 얽매이지 말고 인근 다른 단지의 가격이나 경매로 낙찰된 가격, 근래 몇 년간의 가격동향 등 다각도에서 시세를 파악하는 것이 좋다. 수요자의 입장에서는 매수자 자신이 실물 시세에 맞춘 매입적정가를 정하고 가격 협상에 임하는 것이 좋으며 반드시 조급하게 계약을 성급히 치루는 일이 없도록 한다. 2단계 : 부동산 중개업소를 이해하자. 수도권 신도시 부동산중개업소는 일명 정보지라는 것으로 정보를 고유하고 그리고 대부분이 컴퓨터 전산망을 갖추어 매매 물건을 공유하고 있다. 경쟁업소보다 빨리 팔기 위해서는 남보다 빨리 전산망에 올려야 하고 또한 다른 부동산에서 전산망에 올린 물건을 수시로 검색해 방문객에게 제공해야 경쟁력이 생기기 때문이다. 이런 영업체계는 머지 않아 서울 지방등 전국으로 확대대 여러 곳의 중개업소를 전전할 필요가 없이 한 곳에서 모든 물건을 볼 수 있는 시스템으로 가고 있다. 다만 아파트 분양권의 경우는 아직 컴퓨터전산망 활용도가 낮은 편에 있다. 지역 중개업소가 연계할 필요성이 덜하기 때문이다. 분양권은 현재 공사가 진행 중인 아파트이므로 내부를 확인할 수가 없고 주로 카타로그에 의존해서 설명이 이루어지고 매도?매수인간의 가격절충이라는 문제만 남게된다. 즉, 가격의 대중성이 아직은 미흡 하다는 것이다. 일명 떳다방의 중개업소에서는 분양권대상아파트가 입주할 때 쯤 되면 주변이 얼마나 발전할 지에 대해 주로 설명하게 된다. 하지만 분명히 짚고 넘어갈 것은 도로나 공원 등 외부경제를 주는 발전계획이 막연한 계획만 있는 것인지 아니면 재원을 확보해서 착공한 것인지, 언제 완공되는지 사업시행자에게 확인하는 것이 좋으며 계획돼로 시행되는 경우는 그리많지 않은 경우가 왕왕 있다는 것을 참고하여야 한다. 3단계 : 본인의 사정이나 여건이 중요. 모든 부동산이 다 그렇지만 아파트의 경우도 본인의 자금 규모 및 자금결재 가능한 시기를 잘 알 고 있어야 한다. 아무리 돈이 많아도 내 마음대로 할 수 있는 상황이 아니면 소용이 없다. 또한 계약이라는 것이 그리 쉽게 타결되는 것이 아니다. 계약서를 작성하다가도 깨지는 경우가 허다하다. 또한 이사갈 집이 없을까봐 걱정하는 사람도 많은데 보통 1천 가구 아파트 단지의 경우 1년에 300세대 이상이 이사간다는 신도시 부동산의 통계가 있을 정도이므로 참고한다. 4단계 : 중개업자와 진솔하게 상담한다. 중개업소를 신중하게 선택하고 전적으로 신뢰하면서 거래를 이어가는 것이 부동산 거래에 있어서는 매우 주요하다는 점을 잊어서는 안된다. 그러므로 중개업자를 믿고 자신의 자금규모 입주예정일 주택규모 본인사정 등 자신의 여건을 솔직하게 말해야 오해 없이 상담이 진행될 수 있다. 솔직하게 말하는 것이 쉽지는 않지만 결국 중개업자와 인격적으로 신뢰감이 쌓이지 않으면 거래가 잘 이루워지지 않는 경우도 종종 있다는 것을 알아야 한다. 5단계 : 계약은 신중, 신속하게 계약하기 전까지 최대한 상세하게 시세나 물건파악, 권리관계 파악을 해야 한다. 권리관계에 중요한 하자가 있다거나 물건에 하자가 있다면 빨리 포기해야 하고 그렇지 않다면 적정한 가격에 나온 물건을 신중하게 찾아야 한다. 자신이 파악한 시세에 접근하는 물건이 있으면 구체적인 가격협상단계에 들어가게 된다. 가격협상단계에서는 매도자와 매수자 양측이 서로 욕심을 부리면 가격절충이 불가능하다. 중개업자의 능력은 여기에서 발휘된다   매수자는 스스로 정한 적정가에 가까우면 과감하게 계약을 체결하는 것이 좋다.서로의 욕심은 과욕이며 금물이라는 사실을 아는 것이 좋다.
8	주택 매입시 주의사항
	1. 주택을 사려면 해당지번 및 지적을 확인하고 등기부등본(토지,건물), 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획 확인원 등을 열람하여 현장과 공부상의 기재사항이 일치하는지의 여부를 확인하고 특히 매도인이 실제 소유자인지의 여부를 파악해야 한다. 2. 집에 대한 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 복잡한 것은 일단 의심을 갖고 확인할 필요가 있으며 여러가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 가급적 매입하지 않는 것이 좋다. 3. 등기부등본은 중도금, 잔금 지급시 마다 그 직전에 확인해 보는 것이 좋으며 대금지급시 반드시 영수증을 받아야 한다. 4. 잔금 지급과 동시에 매도인으로 부터 등기권리증, 인감증명서 등을 받아 소유권 이전등기 절차를 밟아야 한다. 5. 마지막으로 관할구청 세무과에 취득세를 30일 이내 자진 납부해야 한다.

출처 : 사오십대 쉼터

글쓴이 : 영변약산 원글보기

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