[스크랩] 부동산 값싸게 사는 기법을 익혀두자

부동산 값싸게 사는 기법을 익혀두자

 

윤재호 메트로컨설팅 대표

급매와 미분양 물량을 팔기 위한 할인마케팅이 부동산 시장에 성행하고 있다. 부동산 중개업소의 값싼 급매물이 쌓이는 것은 물론이고 건설업체 모델하우스와 분양현장마다 바겐세일할 매물의 가격을 파격적으로 내리며 다양한 방법을 통해 값싸게 내놓고 있다. LH공사도 보유 토지에 대한 파격 세일이 한창이다. 무이자 할부에 팔았던 땅을 되사주는 토지리턴제, 거래 주선 공인중개사에게 거액 수수료 지급 등 갖가지 판매 기법을 동원하고 있다.

 계속된 부동산 경기 침체로 신도시 등 일부지역 부동산값이 고점 대비 20~30% 하락하면서 시중에 아파트를 팔아도 대출 갚고 나면 한 푼도 건지지 못하는 이른 바 '깡통 아파트'가 등장해 손해를 보고도 급하게 팔아야 하는 딱한 매물이 늘어나고 있다. 집이 쉽게 팔리지 않자 급기야 한 개인이 신문 매물광고까지 대대적으로 하는 사례가 등장했다. 부동산 침체가 심각해지며 일반적인 거래로는 도저히 급매물을 처분할 수 없다는 판단이 앞선 것이다.

 이런 형편이다 보니 부동산을 살 때 ‘시세대로 사면 바보’라는 말이 현실화되고 있다. 거래 침체 속에 기존 매물 보유자나 건설·분양업체도 저렴하지 못하면 수요자의 관심을 끌지 못한다는 위기의식 속에 최대한 저렴한 매물을 내놔야 팔린다는 의식이 팽배해 있다. 수요자들도 ‘가격’에 대한 민감도가 그 어느 때보다 높아져 가격 경쟁력이 없으면 분양에 성공할 수 없다는 인식이 건설사 사이에도 퍼져있어 당분간 이런 추세는 계속될 것으로 보인다.

 떨이매물이 판을 치면서 부동산을 값싸게 사는 것에 대한 관심이 그 어느 때보다 높다. 소비 심리도 함께 위축된 가운데 할인매물이나 급매물, 경매 등을 통해 저렴한 가격으로 부동산을 매입하려는 사람들이 늘고 있다. 경매로 나온 서울 소재의 중소형 아파트를 무려 수천만씩 싸게 구입하고, 전매제한이 풀려 물량이 크게 늘어난 곳도 수억 원 값싸게 부동산을 살 수 있다. 재테크의 고수만 안다는 부동산 값싸게 사는 틈새 기법을 소개한다.

 ◆인기지역 물량 많은 곳 노려라

 공급이 한꺼번에 쏟아지는 ‘물량 폭탄’ 지역은 수급이 나빠져 가격이 급락세를 보이는 게 통례다. 이런 곳은 분양가보다 낮은 값에 매물이 나오기 마련이며 가격이 수 백 만원 낮은 값에 거래된다. 실제 인천 청라지구의 경우 연말까지 18개 단지 총 1만 여 채가 분양권 전매제한이 풀리면서 수요 감소와 프리미엄 하락의 이중고를 겪었다. 물량이 넘쳐나면 거래가  꽁꽁 얼어붙어 마이너스 프리미엄이 아니면 계약 체결이 사실상 어렵다.

 하반기 들어 기업 보유 알짜 부동산들의 방출이 늘고 있다. 경기 호황기 때 목 좋은 부동산이라면 우선적으로 매입하며 부동산에 대한 강한 애착을 보여 왔던 기업들이 입지여건 좋은 도심 속 알짜 부동산을 속속 매물로 내놓고 있다. L,Y,S 등 대기업뿐 아니라 금융권 소유 건물과 수익성 임대상품까지 매각에 나섰다. 재무구조 개선, 유휴, 비 주력자산 매각을 위해 내놓고 있는 부동산은 저가에 우량 매물을 취득할 좋은 기회이다. 

 ◆가격 싼 임대상품에 주목하라

 부동산시장 전망이 불확실한 가운데 서울시와 각 건설업체들이 공공임대와 분양 전환 임대주택 등 저가주택을 대거 공급하고 있어 내 집 장만을 하지 못한 실수요자라면 관심을 기울일만하다. 특히 분양전환 임대주택은 일단 임대로 살다가 일정 기간이 지나 시장 상황을 보아가며 분양을 받아도 된다는 것이 장점이다. 임대주택은 월 임대료를 납부하다가 분양전환 시점에 분양 유무를 결정해 낮은 감정가로 분양받을 수 있는 매력이 있다.

 한국자산관리공사의 공매 임대상품도 값싸고 조건이 좋아 불황기 적은 돈으로 창업용 부동산으로 활용할 수 있다. 캠코의 전자자산처분시스템인 온비드에 들어가면 지하철상가, 공영주차장 부지, 학교매점 등 공공기관의 부동산을 값싸게 임대해 사용할 수 있는 권리를 공매에 부친다. 이들 중에는 교통과 상권 등 주변환경이 뛰어나 투자가치가 높은 것이 제법 많다. 연간 사용료인 대부료만 납부하면 되는데 통상 주변 시세보다 30% 이상 저렴하다. 
 ◆할인율 높은 경매에 관심 가져라

 공급물량 많은 경매 부동산은 대표적인 저가매입 수단이다. 부동산 경기 호황일 때는 수요자들이 대거 입찰 경쟁을 벌여 낙찰가율이 천정부지로 오르지만 요즘처럼 경기 침체기일 때 대출 많이 받는 부동산이 대거 경매로 쏟아져 호황기 대비 20% 이상 값싸게 부동산을 장만할 수 있다. 1회 유찰 시 20~30%씩 가격이 저감되는 경매는 아파트 등 주거시설은 고점 대비 20~30%, 상가 등 비주거용은 30~40% 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.

 부동산 공매물건도 ‘반값 매물’이 속출하고 있다. 경매와 마찬가지로 초기 입찰참여자가 크게 줄면서 유찰 횟수가 늘고 있다. 아파트 · 빌라 등 중소형 매물을 제외한 고가의 매물이나 투자 수요층이 취약한 비주거용 물건들의 입찰가격 하락폭은 더욱 크다. 감정가의 60~70%에 공매되는 매물이 대부분이고 투자 수요가 많지 않은 임야 · 대지 · 전답 등 토지는 수도권에서도 시세의 반값 이하로 떨어진 물건이 넘쳐난다. 

 ◆조건 좋은 할인매물을 잡아라

 분양가가 아주 저렴하거나 계약조건이 좋지 못하면 수요자의 관심을 끌지 못한다는 조급함이 퍼져있는 가운데 시중에는 조건 좋은 할인매물들이 줄줄이 대기하고 있다. 개인 급매물 가운데 투자를 목적으로 프리미엄까지 주고 분양 받았던 매물 중에는 중도금 이자후불제로 분양했던 아파트의 이자를 매도자가 내주는 것은 물론 마이너스 프리미엄을 적용한 파격적인 조건까지 내걸고 분양권을 되파는 초급매물도 시중에 돌고 있다.

 건설사의 분양가 파격 인하와 중도금대출 납부 유예는 기본이다. 매각 물건을 아예 임대로 돌리거나 일정 기간 거주 후 계약자가 원하면 다시 주택을 되사주는 사례까지 생겼다. 일부 지역은 장기 적체 미분양분에 일정기간 후 계약자가 원하면 분양가대로 되사주는 '바이 백(Buy Back)'을 적용하고 있다. 투자자로서는 입주시점의 시세가 분양가보다 낮을 경우 차액분을 보상받는 원금 · 프리미엄 보장제와 비교해 훨씬 좋은 계약 조건이다.
 
 ◆잠재력 높은 지역 급매물 노려라

 장기적으로 상승잠재력이 강한 지역 내 부동산을 골라야 경기 변동이 있더라도 불황의 몸살을 타지 않는다. 투자가치 높은 지역 부동산을 값싸게 사야만 장기적으로 경기의 부침을 덜타게 된다. 뉴타운과 재건축 등 지역 개발호재가 많거나 교통여건이 좋아지는 지역은 불황기 나 홀로 상승세를 타며 가격상승을 주도한다. 요즘처럼 침체기에는 단기 전망이 밝지 않아 급매나 경매물량이 쏟아져 가격의 약세를 보이는 시점이 투자의 적기인 셈이다.

 불황 탓에 아파트 값이 뚝뚝 떨어지는 곳이 속출하지만 오히려 가격이 꾸준히 오르며 매물이 나오자마자 소화되는 모습을 보이는 곳도 있다. 예를 들어 서울 강남의 H아파트 단지는 올 들어 5~10% 정도 상승했다. 가격이 오른 이유는 지역을 대표하는 랜드마크, 입주 2~3년차 새 아파트와 우수학군이 주위에 배치돼 있다는 점이 가격상승을 이끌었다. 입지여건이 뛰어나고 대기자들이 넉넉한 지역은 수요자들이 꾸준히 유입되는 특징이 있다.  

 부동산은 다른 자산과 달리 거래금액과 덩치가 크기 때문에 자칫 사기를 당하거나 권리 상 문제가 생길 수 있어 주의해야 한다. 값싼 매물을 미끼로 다운계약서나 이중계약서로 탈세를 시도했다가 큰 코 다칠 수 있다. 시세보다 턱없이 거래가가 낮거나 대리인을 통한 부동산 거래는 조심해야 한다. 싸다고 덥석 부동산을 샀다가 낭패를 볼 수 있으므로 급매가격보다 싼 파격적인 가격이라면 의심부터 해보는 것이 현명하다.  

윤재호 메트로컨설팅 대표(www.metro21c.co.kr)  

출처 : 사오십대 쉼터

글쓴이 : 영변약산 원글보기

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