[스크랩] 전세, 월세로 들어가려면 무엇부터 해야 하는가?

첫째, 해당 물건의 등기부부터 확인해야 한다.   등기부에 근저당권 등이 기재되어 있다면 그 채권액을 살펴보아야 한다. 만일 건물의 매매가에 비하여 근저당금액이 50~70%를 초과한다면 위험한 집이라고 할 수 있다. 또 소유주의 직업을 확인하는 것도 잊지 말아야 한다. 사업으로 자주 돈이 필요한 경우라면 당연히 위험성이 높을 수밖에 없기 때문이다.   둘째, 계약을 하게 되면 일단 동사무소에 가서 주민등록을 하고 계약서에 확정일자를 받아야 한다. 주민등록을 하면 집주인이 집을 팔더라도 약정기간 그 집에 계속 거주할 수 있다. 만일 주민등록을 하지 않으면 새 주인이 나가라고 할 경우 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다. 그리고 확정일자를 받아두어야 훗날 임차주택이 경매로 넘어갈 때 자신의 보증금을 법원에 신고한 후배당에 참가하여 보증금을 변제받을 수 있다. 이를 보증금의 우선변제권이라 하는데 선순위 채권자가 많은 경우 한 푼도 받지 못할 위험이 생길 수 있다. 따라서 동법에서는 이러한 우선변제권 이외에도 최우선변제권을 규정하고 있다. 서울지역 등에서는 보증금액이 4000만원 이하인 경우만 1600만원을 최우선적으로 배당해준다.   셋째, 계약서를 작성할 경우 아주 오래 머물지 않을 것이라면 가급적 기간을 1년으로 하는 것이 좋다. 왜냐하면 1년을 계약하더라도 임차인으로서는 2년을 주장할 수도 있기 때문이다. 만일 2년을 약정하였는데 1년 만에 집을 비워야 할 사정이 발생한다면 스스로 다른 임차인을 구해야 하는 번거로움이 생긴다. 따라서 1년을 약정한 후 더 살고 싶으면 1년을 더 살 수 있다. 이는 동법이 거주기간을 2년으로 보장하고 있기 때문이다.   넷째, 임대차 기간이 만료될 즈음 보증금을 반환받고 바로 기간만료 일자에 임대차를 종료해 이사하고 싶을 경우 법정갱신제도에 주의해야 한다. 임차인이 기간만료시점에 보증금을 반환받기 위해서는 기간만료 1개월 전까지 그런 사정을 내용증명으로 통보해야 한다. 그렇지 않으면 자동적으로 재계약이 되어 해지통보시점부터 다시 3개월을 기다려야만 하기 때문이다.   다섯째, 임대차기간이 만료되었는데도 불구하고 임대인(집주인)측에서 방이 안 빠진다고 자꾸 기다리라고만 할 경우에 임차인은 임차주택을 관할하는 지방법원이나 지방법원지원, 또는 시군법원에 가서 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 또한 임차권등기명령 신청에 따른 비용은 임대인에게 전액 청구할 수 있다. 임차인은 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 된 후에 집을 비우고 이사해도 된다. 임대인이 계속해서 보증금을 반환해주지 않을 경우 임차인은 보증금반환청구소송(소액사건절차법에 의하여 비교적 간단히 소송을 제기할 수 있다)에서 확정판결을 받아 법원에 강제경매를 신청하여 보증금을 배당받을 수 있게 된다. 다만, 실무상으로는 임차권등기 후 법원에 지급명령을 신청하는 경우도 많이 볼 수 있다.

출처 : 아이나비 리얼 3D 사용자 모임

글쓴이 : 하늘누리 (송경문) 원글보기

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