요즘은 많은 분들이 부동산 투자가 어렵다고 합니다.
정부의 각종 규제와 최악의 불경기 상황이 투자자들의 부동산 투자를 선뜻 할수 없게 만드는 악재로 작용을 하고 있지만, 실상은 이런 불황기가 오히려 더 많은 수익을 가져다 줄수 있는 절호의 기회가 될 수도 있있습니다.
투자는 남들이 가지않는 곳에 먼저 과감히 발을 내밀 수 있는 냉철한 판단력과 용기를 필요로 합니다.
하지만 부동산이라고 해서 다 같은 부동산이 아닙니다.
아파트나 주택같은 주거용 부동산과 상가와 오피스텔 같은 수익형 부동산, 토지는 각 각의 성향이 다릅니다. 그렇기에 부동산 투자를 할때는 각 분야별로 각기 다른 관점으로 보아야 합니다.
우선 아파트를 살펴 보겠습니다.
지난 2000년대 후반까지 우리나라는 아파트를 최고의 투자 수단으로 손 꼽았습니다.
자고 일어나면 아파트 프리미엄이 붙어 그야말로 최고의 수익을 자랑했었죠..
분양하는 곳마다 밤새 줄서서 기다리기를 아무 불만없이 할 정도로 그런 고생을 감수하면서도 제발 청약이 당첨이 되기를 간절하게 원했던 때가 있었다는 것을 기억 하시는 분들도 꽤 많으실 것이라 봅니다.
하지만 지금은 정말 말 많고 탈많은 그야말로 애물단지가 되어 많은 분들이 고생을 하고 있습니다.
하우스 푸어라는 신조어를 만들어 내기도 했죠.
정부에서 각종 규제 완화 및 세제 완화등의 정책을 내놓기도 하지만 아무 소용이 없습니다.
왜 아파트 가격이 계속 하락하고 있는 것일까요?
가장 중요한 것은 인구의 감소입니다.
점점 줄어드는 인구와 늘어나는 고령인구 또 핵가족도 모자라 1,2인 가구 가 늘어 나면서 주택에 대한 사람들의 의식이 점차 변하고 있기 때문입니다.
소형주택의 선호가 점차 높아지고 중대형 주택은 인기가 시들해져 하우스푸어의 주 원인이 되고 있습니다.
내집에 대한 강한 소유욕이 점차 시들어가고 집을 단순한 거주의 목적 정도로만 생각하는 사람들이 늘어나고 있습니다.
전세가격 상승의 한 이유이기도 하겠지요?
또 한가지 정부의 주택 정책변화입니다.
과거 급속도로 상승하는 아파트가격을 잡기위해 서민정책으로 보금자리 주택, 반값 아파트, 행복주택등
다양한 주택정책을 내놓고 있습니다.
보금자리 주택은 현시세보다 30%정도 낮은 분양가로..반값 아파트는 토지 소유는 정부에서 하고, 건축물 부분만 개인에게 분양하는것이지요.
반값 아파트의 경우 토지는 시간이 흐를수록 가격 상승이 이루어지지만, 건축물은 가격이 하락하기 때문에
투자의 가치로는 전혀 의미가 없음을 아셔야 합니다.
재개발 재건축 단지에서 땅값을 많이 쳐주는지 건물값을 많이 쳐주는지 생각해 보시면 아실 것 입니다.
행복주택은 현 정부에서 내놓은 정책인데 좀 더 지켜봐야 할 것 이구요.
지금은 세종시에 대해서 다 알고 계실 것입니다.
세종시나 각 지방의 혁신도시, 기업도시등 전국 각지에 새로운 도시가 형성되고 있습니다.
정부의 기관과 공공기관에 종사하는 많은 사람들이 직업을 따라 지방으로 내려가게되면 수도권의 아파트가격은 또 다시 그영향을 받게 될 것입니다.
지방은 한동안 수요의 증가로 가격인상이 되겠지만, 그 효과가 오래 지속되기는 어려울 것으로 보입니다.
간혹 언제 아파트를 매입하는 것이 좋은가하는 문의를 받습니다.
지금은 언제? 보다 어디에? 가 더 중요하다고 봅니다. 지금은 내가 오래 거주할 수 있는 지역을 선택해야 합니다. 언제 사서 언제 팔아야 할까 고민하던 시대는 지났습니다.
내가 오래오래 거주하며 생활을 해야하는 곳에 보금자리를 마련하고자 하는 마음으로 아파트를 선택하시라고 감히 말씀드리겠습니다.
이번에는 수익형 부동산에 대해 말씀드리겠습니다.
수익형 부동산은 근린형 상가와 복합 쇼핑몰형 상가, 오피스텔과 도시형 생활주택, 분양형 호텔, 임대형 다가구 주택등 그 종류가 다양합니다.
연세가 있으신 분들이 노후 대비로 수익형 부동산을 찾으시는 경우가 많습니다.
경제 활동이 어려워지는 나이가 될 때를 대비해 매월 고정적인 수입을 보장받기 위해 수익형 부동산을 찾게 되는 것입니다.
하지만 분양업체의 광고 문구만 보고 분양을 받으면 잘못된 노후대비가 될 수 있습니다.
보통의 상가 수익률을은 연 7%를 기대하기 어렵습니다.
연 5%만 되어도 수익률 많이 나오는 상가라고 얘기들 합니다. 은행 예금 이자율 보다 그래도 더 나은 수익이 있기 때문입니다.
상가를 고르는 기준은 최우선이 입지입니다.
많은 사람이 오가는 역세권상가 누구라도 부러워 할 만한 입지죠.
하지만 여기에도 리스크는 있습니다.
임차인의 운영 부실로 임차료의 연체가 있을 수 도 있고, 기존 임차인과 새 임차인과의 계약기간 차이로 공실이 될 수도 있습니다.
건축물은 노후가 되면 보수를 해야 하기때문에 장기 수선에 대한 비용을 사전에 비축해야 함은 물론이고, 공실의 경우 관리 비용 또한 임대인이 지불해야 합니다.
이런 제반 문제들로 골머리를 앓고 계신 분들도 상당 수 입니다.
제가 서울시청에서 상담을 할때 가장 많이 받았던 상담내용 중 한부분이기도 하지요.
경기가 어려울 수록 좋은 임차인 (임대료 연체없이 상가 운영을 잘해주는 임차인)찾기가 하늘의 별따기 입니다.
요즘은 상가의 트랜드가 근린상가에서 복합 상가로 바뀌고 있습니다.
개개인이 운영하는 상가 보다 대기업이 건물을 통채로 짓거나 임대해 한 건물 안에서 원스톱으로 쇼핑과 여가를 즐길 수 있는 복합 쇼핑몰이 인기를 끌고 있습니다.
주말에 가족과 함께 쇼핑을 하러 나갔다가 뒤엉킨 자동차들로 꽉찬 도로를 보신 경험은 누구나 있으실 것이라 생각됩니다.
이렇듯이 대기업이 내노라하는 상권마저 장악을 하고있는 상태인데다 대다수의 사람들이 복합 쇼핑몰을 선호하는 추세인지라 월세 수입을 위해 상가를 분양을 받고자 하시는 분들은 정말 신중에 신중을 기하셔야 합니다.
몫 좋은 상가는 평당 분양가 또한 매우 높습니다.
몇억~몇십억대의 자금을 잘 못 투자해서 큰 피해를 보신 분들도 많이 보았습니다.
너무 과도한 수익률을 내세우거나 이것저것 많은 혜택을 내놓는 분양 상가는 꼭!!! 세세한 확인과 검토를 한뒤 전문가와 상의 하시고 결정 하시기 바랍니다.
오피스텔과 도시형 생활주택, 임대형 다가구 주택등은 1인 가구가 흔하게 임차를 하는 건물입니다.
직장인이나 대학생처럼 개인의 생활 여건상 가족과 함께 거주 할 수 없는 경우 직장과 학교 근처에 머무를 곳을 찾아 집을 구합니다.
인구 이동이 많은 역 주변이나 대학가 주변의 경우는 공실률이 거의 없으나 기타 다른 지역에 드문드문 있는 건물의 경우는 공실의 리스크를 감안 하셔야 합니다.
수도권은 전철 역세권, 지방으로는 KTX역세권 주변을 돌아 보시면 오피스텔 분양 문구나 임대형 다가구 주택을 쉽게 찾아 보실 수 있습니다.
어차피 수익형 부동산을 원하시는 분이라면 역세권을 꼼꼼히 돌아보시기 바랍니다.
참고로 몇일전 한 지인으로 부터 임대형 다가구 주택 매도 의뢰를 받았습니다.
이 물건의 수익을 개략적으로 따져 보겠습니다.
총 매도 가격은 8억원입니다.
총 보증금 15000만원에 매월 400만원씩 연 4800만원의 임대료를 받게 됩니다.
보증금을 제하고 난 투자금은 6억 5000만원입니다. 투자금 대비 연 수익률을 계산해 보면 연 7.38%의
수익이 됩니다.
이정도의 수익이 라면 괜찮다고 생각하실 것 입니다.
하지만 이 건물이 서울의 외곽지역이나 지방의 한 마을 어귀에 위치했다고 한다면 과연 그 연 수익률이
유지가 될까요? 수요가 부족해 공실이 넘쳐날 수 있겠죠?
그렇다면 지금 급 부상하고있는 세종시나 그 인근의 오송KTX역 옆에 위치한 건물이라고 하면 어떨까요?
그 답은 여러분들의 상상에 맞기겠습니다.
마지막으로 토지를 한번 살펴 보겠습니다.
상가나 아파트등과 같은 건축물을 사람에 의해 가공 되어진 하나의 상품입니다.
하지만 토지는 이와는 성격이 좀 다르죠.
토지가 있어야 건축물도 존재 한다는 것입니다. 부동산의 가장 기초적인 원자재인 셈이죠.
요즘은 기술이 발달을 해서 바닷가 주변에 간척을해서 토지의 양을 늘리기도 하지만 그것도 한계가 있습니다. 간척을 하는것도 땅이 부족하기 때문입니다.
남아도는 땅이 많다고 하면 비싼 비용을 들여 땅을 간척할 이유는 없을테니까요.
땅은 공급에 한계가 있습니다.
필요하다고 더 만들어 낼 수는 없기 때문에 땅의 가격은 한번 오르고 나면 좀처럼 떨어지기가 쉽지 않습니다.
주위를 살펴보면 땅으로 부를 이룬 사람들을 종종 보게 될 것입니다.
과거 90년대 초반 '오렌지족'이라 불리던 사람들을 기억 하시는 분들 계시죠?
1기 신도시 개발로인해 그 지역 토지를 소유했던 사람들이 보상을 받게되고, 그로 인해 갑자기 부자가 된 사람들의 자녀들을 부르던 말 입니다. 돈을 어디에 쓸지 몰라 물 쓰듯 쓰던 사람들...
그들이 땅을 소유하고 있었기 때문에 가능했던 일이죠. 비록 농사를 짓던 농지 였을 지라도 말입니다.
2기.3기 신도시, 세종시, 각 지방의 혁신도시 등지에서 토지 보상을 받은 사람들은 하루아침에 벼락 부자가 되었습니다.
여러 종류의 부동산 중에서도 가장 큰 수익을 낼 수 있는 수단이 바로 '토지'입니다.
투자의 빅뱅을 일으킬 수 있는 유일한 수단이라고 말할 수 있습니다.
하지만 누구에게나 일어날 수 있는 흔한 일은 아니겠죠?
토지 투자로 수익을 낼 수 있는 방법은 오히려 단순합니다.
사람이 모이는곳, 기업이 모이는 곳, 정부의 정책에 의해 정부가 움직이는 곳에 미리가서 투자를 하면 되는 것 입니다.
장래에 이런 현상들이 발생할 수있는 곳 즉 미래가치가 좋은 땅을 알 수만 있다면 부자가 되는 것은 아주 쉽습니다.
그러기 위해서는 언제, 어디에 몰릴 것 인지를 미리 알아야 하겠죠? 그것이 바로 정보 입니다.
미래를 정확히 예측하기로 정평이 난 엘빈 토플러는 "20세기엔 글을 읽지 못하는 자가 문맹이었다. 그러나 21세기는 더 이상 배우려고 하지않고, 정보 분별력이 없는 사람이 바로 문맹이다" 라고 했습니다.
현시대는 정보화 시대입니다.
발빠른 정보 입수가 돈 버는 지름길 입니다.
땅은 인플레이션 방어 수단으로도 좋은 투자수단 이라는 것을 간과해서는 안됩니다.
아파트같은 경우도 인플레를 방어할 수도 있겠지만 공급과잉으로 가격하락 현상이 발생하면 그 역할을 감당 하기 어려워 집니다.
하지만 땅은 공급에 한계가 있어 가격하락의 경우가 극히 드물고, 가격 또한 매년 조금씩 인상되는 이유로
다른 부동산보다 상대적으로 강한 인플레이션 방어 수단이 됩니다.
모든 땅값이 매년 오르는 것은 아닙니다.
미래가치가 있는 땅이 인플레이션 대비책으로 유효 하다는 얘기입니다.
토지투자를 할 때는 우선 장기 투자를 염두에 두어야 합니다.
땅으로 큰 수익을 본 사람들은 대개 장기 투자를 한 경우가 많습니다.
짧게는 3년~5년, 그 이상의기간 을 두고 투자를 하면 큰 수익을 볼 수 있습니다.
조급한 마음으로 투자를 할 생각이라면 다시한번 생각을 해보고 투자를 하시라고 말씀드리고 싶습니다.
투자를 하는 지역은 당연히 미래가치가 보장 되어진 지역이어야 합니다.
앞으로 사람이 많이 모일 수 있는 어떠한 요인이 충분한 지역을 선택해야 합니다.
부동산의 가치는 인구 수가 그 답을 알려 줍니다. 그 지역을 오가는 사람이 많으면 많을 수록 그 지역, 그 땅의 가치가 상승 하는 것입니다.
미래가치가 보장이 되기위해서는 지역의 개발 계획이 있어야 하겠죠?
개발도 그 주체가 누구냐에 따라 그 가치가 달라집니다.
정부, 지자체, 기업, 민간, 개인 그 주체별로 개발 사업의 규모가 달라지고 사업 진행 여부가 달라지기 때문에 안정적인 투자를 위해서는 정부의 개발 계획에 따라 움직여야 합니다.
정부의 개발이 진행이되면 그 해당 지역은 수용이되고 토지주는 보상을 받게 됩니다.
개인적으로 거래가 가능한 물건이 있다고 하더라도 매물을 내 놓을리가 없겠지요?
그렇다면 어떻게 해야 할까요?
부동산학을 보면 도넛이론이라고 있습니다.
도시개발 계획을 세울때 중심지의 반경 30km를 개발의 영향을 받는 지역으로 설정하고 여러가지 추가적인 영향을 예상해보는 개발계획이론 중 하나입니다,
개발확정지역의 가격이 10배이상 상승한다면 그 주변 반경 30km이내 지역도 50~30%의 투자 수이기 확실하게 보장된다는 것이 도넛이론의 핵심이고 전문가들의 의견입니다.
고속도로의 인터체인지부근, 신도시의 배후지, 산업단지, 관광지, 관공서 이전 예정지, 신설도로 예정지역등이 도넛이론의 중심지가 될 것입니다.
그 주변 지역을 살펴 미래가치있는 토지를 찾는 일을 쉼없이 해야 합니다.
투자를 할때는 역행투자를 해야 합니다.
남들이 가지 않는 길에 금맥이 숨어 있습니다.
남이 가지않는 미개발 지역의 토지를 먼저 매입하고, 남들이 움츠리는 불경기에 과감하게 투자를 해야 합니다.
푹꺼진 땅을 메워 개발을 하거나, 길없는 맹지를 사서 내 땅의 일부를 옆땅 주인에게 주고 도로를 내거나,
못생겨서 싸게나온 땅을 사서 옆땅 주인과 협의해 함께 보기 좋은 땅으로 만든다던지 하는 방법으로 남들이 꺼려하는 투자를 하는 것도 한가지 방법입니다.
이런 땅들은 쉽게 팔리지 않아 가격이 상당히 저렴하기 때문입니다.
지금은 투자의 눈을 지방으로 돌려야 할 시기 입니다.
정부의 국토균형발전을 토대로 전국 각 지역이 현재 개발 진행중입니다.
산업과 행정 기업이 지방으로 이전을 하고 있기 때문에 많은 수의 사람들이 수도권에서 지방으로 이전을 하게 될 것입니다.
이미 개발이 완료되고 모든것이 포화 상태인 수도권보다 앞으로 꾸준히 개발이 진행되고 성장할 수 있는 지역에 관심을 가지고 살펴보아야 합니다.
그중에서도 저평가 되어 있는 지역을 중심으로 두눈 부르뜨고 찾아야 합니다.
전국의 신도시들이 완성이 되고 전국토가 평준화되면 투자의 빅뱅을 맛볼 수 있는 기회가 사라지게 될 것이기 때분입니다. 시간이 얼마 남지 않았습니다. 앞으로 2~3년?
그 시간이 지나고나면 토지 투자의 재미도 점차 줄어들 것이라고 생각합니다.
많은 사람들이 토지 투자를 쉽게 할 수 없는 이유는 수시로 뒤바뀌는 부동산 정책과 그에 영향을 받아 요동치는 부동산 시장이 심리적인 불안감을 조성하기 때문일 것입니다.
부정적인 마인드를 가진 사람은 정책이 더 강화될 수록 부동산 투자의 재미가 없어질 것이라고 얘기합니다.
하지만 부동산 투자에서는 긍적적인 시각을 가질 필요가 있습니다.
특히 토지의 경우는 더욱 더!!!